Cassazione Civile, Ordinanza n. 28229/2025 del 24/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 1997 avente ad oggetto due immobili siti in Prato. La società promittente venditrice agiva per la risoluzione del preliminare per grave inadempimento del promissario acquirente, sostenendo che questi non avesse pagato quanto dovuto, continuando tuttavia a detenere gli immobili, con richiesta di rilascio, rimborso di oneri condominiali anticipati e pagamento di una somma commisurata al valore locativo per la detenzione del bene. Il tribunale accoglieva tali domande, risolvendo il preliminare, ordinando la restituzione degli immobili e condannando il promissario acquirente al pagamento delle somme indicate. In appello il promissario acquirente deduceva: l’insussistenza dell’inadempimento, perché la detenzione sarebbe stata sin dall’origine consentita da accordi intercorsi tra le parti; la violazione dei criteri interpretativi del contratto, per non aver considerato il comportamento complessivo delle parti; la mancata ricorrenza dei presupposti della risoluzione anche per effetto dei mutamenti societari della promittente venditrice e della asserita mancanza di formali diffide; infine l’insufficienza della motivazione. La Corte d’appello respingeva il gravame e confermava la decisione di primo grado. In cassazione il ricorrente censurava, con un unico motivo ex art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 1362 c.c., assumendo che la Corte territoriale avesse interpretato il preliminare in modo esclusivamente letterale, senza valorizzare la condotta successiva delle parti, dalla quale sarebbe emersa una comune intenzione incompatibile con la lettera del contratto, in particolare l’anticipata immissione nel possesso degli immobili e la tollerata detenzione protrattasi per molti anni senza contestazioni.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l’unico motivo di ricorso. Ha osservato che la Corte d’appello aveva già considerato l’eventuale consenso del promittente venditore alla detenzione anticipata, ma aveva correttamente escluso che ciò esonerasse il promissario acquirente dagli obblighi essenziali di stipulare il definitivo e pagare il saldo prezzo. Ha quindi affermato che la detenzione anticipata del bene era funzionale al completamento del programma negoziale e che, mancato l’adempimento, il titolo legittimante la detenzione veniva meno per effetto della risoluzione del preliminare. La Suprema Corte ha inoltre precisato che, in caso di risoluzione del preliminare con consegna anticipata dell’immobile, sorge l’obbligo restitutorio delle prestazioni e dei frutti civili maturati dal giorno della disponibilità del bene; la qualificazione della somma richiesta come "risarcimento" era impropria, ma non decisiva, poiché il risultato sostanziale era comunque corretto. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese, al pagamento della somma ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  La Corte esclude che vi sia stata violazione del canone letterale, rilevando che il giudice di merito aveva comunque considerato il comportamento complessivo delle parti senza trarne un effetto liberatorio dall’obbligo di pagare il saldo prezzo e di stipulare il definitivo.

• art. 2033 c.c.

  La risoluzione del preliminare con efficacia retroattiva comporta la restituzione delle prestazioni rimaste prive di causa secondo la logica della ripetizione dell’indebito, ivi compresi i frutti della cosa fruttifera.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  Poiché il giudizio è stato definito in conformità alla proposta accelerata dopo opposizione del ricorrente, è stata applicata la condanna ulteriore per responsabilità aggravata, sia in favore della controparte sia in favore della cassa delle ammende.

• art. 380-bis c.p.c.

  È richiamato il procedimento di definizione accelerata del ricorso e la conseguente opposizione del ricorrente.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  È menzionata la memoria illustrativa depositata dal ricorrente nel procedimento camerale.

• art. 369, secondo comma, n. 2, c.p.c.

  La Corte dichiara procedibile il ricorso benché non fosse stata depositata la copia notificata della sentenza impugnata, perché il ricorso era stato notificato entro il termine breve.

• art. 369, primo comma, c.p.c.

  È richiamato ai fini del deposito della copia notificata della sentenza impugnata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato dovuto per l’impugnazione.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di vendita immobiliare, l’eventuale consenso del promittente venditore alla detenzione anticipata del bene da parte del promissario acquirente non vale, di per sé, a esonerare quest’ultimo dall’obbligo di stipulare il definitivo e di pagare il saldo del prezzo.
• La detenzione anticipata dell’immobile, se funzionale al perfezionamento del programma negoziale, non attribuisce un titolo definitivo alla disponibilità del bene: se il contratto viene risolto per inadempimento del promissario acquirente, viene meno con efficacia retroattiva la giustificazione della detenzione.
• La risoluzione del preliminare comporta la restituzione delle prestazioni ricevute e, se la cosa è fruttifera o produttiva di utilità, anche la restituzione dei frutti civili o del loro equivalente monetario dal giorno della disponibilità del bene.
• La censura di violazione dei criteri di interpretazione del contratto non può essere accolta quando il giudice di merito abbia effettivamente considerato il comportamento complessivo delle parti e la doglianza si risolva nella mera richiesta di una diversa valutazione del fatto e delle risultanze istruttorie.
• La qualificazione della somma dovuta come "risarcimento del danno" invece che come restituzione dei frutti da indebito godimento non è decisiva se il contenuto sostanziale della statuizione corrisponde all’effetto giuridico corretto.

Come è indicizzato