Corte di giustizia, Sentenza C-347/23

Nozione di "consumatore" nel mutuo buy to let

La pronuncia, resa in un rinvio pregiudiziale del Sąd Okręgowy w Warszawie, riguarda l’interpretazione dell’articolo 2, lettera b), della direttiva 93/13/CEE in relazione a un mutuo ipotecario indicizzato in valuta estera. Il problema centrale era stabilire se due persone fisiche che avevano acquistato un unico immobile residenziale da concedere in locazione potessero beneficiare della tutela prevista per i consumatori contro le clausole abusive.

Fatti e procedimento principale

LB e JL, coniugi residenti a Londra, avevano stipulato nel 2008 un mutuo ipotecario indicizzato al franco svizzero per acquistare un immobile residenziale a Varsavia. L’immobile era destinato alla locazione dietro corrispettivo e i canoni servivano principalmente al rimborso delle rate del mutuo; i ricorrenti non gestivano altri immobili. Dopo aver estinto il finanziamento e venduto l’immobile, essi hanno chiesto in giudizio il rimborso di tutte le somme pagate, sostenendo che il contratto conteneva clausole abusive e fosse quindi nullo.

Questione pregiudiziale

Il giudice nazionale ha chiesto se una persona fisica che contragga un mutuo ipotecario per finanziare l’acquisto di un unico locale da locare dietro corrispettivo debba essere considerata "consumatore" ai sensi della direttiva 93/13. Il dubbio nasceva dal fatto che la locazione di immobili può costituire attività economica, ma nel caso concreto i ricorrenti svolgevano lavori subordinati e non esercitavano professionalmente attività di amministrazione immobiliare.

Quadro normativo richiamato

La Corte richiama il decimo considerando della direttiva 93/13, che afferma l’esigenza di una tutela uniforme del consumatore nei contratti tra professionista e consumatore. Sono poi centrali le definizioni dell’articolo 2, lettere b) e c), della direttiva: il consumatore è la persona fisica che agisce per fini estranei alla propria attività professionale, mentre il professionista è chi agisce nell’ambito della propria attività professionale. Nel diritto polacco, il codice civile contiene una nozione di consumatore sostanzialmente analoga, ma la Corte decide sul solo significato autonomo del diritto UE.

Ragionamento della Corte

La Corte ribadisce che la nozione di consumatore ha natura oggettiva e deve essere valutata con un criterio funzionale, guardando al fine perseguito dal contratto e non alle conoscenze personali dell’interessato. La tutela della direttiva 93/13 deve essere interpretata in senso ampio, in modo da coprire tutte le persone fisiche che si trovino in una situazione di inferiorità rispetto al professionista.

La qualificazione dipende dunque da tutte le circostanze del caso concreto, in particolare dalla natura del bene oggetto del contratto e dal collegamento dell’operazione con un’attività professionale. Nel caso esaminato, dalla domanda di rinvio emergeva che i ricorrenti erano lavoratori subordinati, non operavano professionalmente nel settore immobiliare e avevano acquistato un solo immobile residenziale come forma di investimento nel proprio patrimonio privato. Il fatto che l’immobile fosse locato e generasse reddito, anche se destinato in larga parte al rimborso del mutuo, non è sufficiente da solo a trasformare l’operazione in un’attività professionale.

La Corte sottolinea inoltre che escludere la qualifica di consumatore ogni volta che la persona fisica tragga un vantaggio finanziario dall’operazione finirebbe per ridurre indebitamente la portata della tutela della direttiva. Per questo motivo, il solo intento di ottenere redditi da locazione non basta a far perdere la qualità di consumatore.

Decisione

La Corte risponde che una persona fisica che stipuli un mutuo ipotecario per acquistare un unico bene immobile residenziale da concedere in locazione rientra nella nozione di "consumatore" ai sensi dell’articolo 2, lettera b), della direttiva 93/13, purché agisca per fini estranei alla sua attività professionale. Spetta al giudice nazionale verificare concretamente tale requisito alla luce di tutte le circostanze del caso.

Implicazioni pratiche

La decisione è rilevante per i mutui cosiddetti "buy to let" e, più in generale, per i contratti bancari con finalità di investimento immobiliare da parte di persone fisiche. La Corte conferma che la mera prospettiva di un rendimento economico non esclude automaticamente la tutela consumeristica, che continua a dipendere dalla mancanza di un nesso con un’attività professionale organizzata.