Sentenza del 23/01/2018 n. 254 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva accertato, per l'anno d'imposta 2009, una plusvalenza IRPEF di 192.806,00 euro a carico di ciascun contribuente, qualificando la vendita di immobili a una società come cessione di area edificabile. I contribuenti hanno contestato, tra l'altro, la validità della delega di firma degli avvisi, la riqualificazione della vendita di fabbricati da demolire come cessione di terreno edificabile, la determinazione del corrispettivo e l'omessa considerazione di costi e oneri di urbanizzazione.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha ritenuto ammissibile l'appello e valida la sottoscrizione degli avvisi, precisando che non era necessaria la qualifica dirigenziale del delegante o del delegato, purché sussistesse una valida delega a un impiegato della carriera direttiva. Nel merito, ha accolto il motivo principale dei contribuenti: la vendita riguardava fabbricati esistenti, descritti nell'atto e valorizzati autonomamente, non un terreno non edificato suscettibile di utilizzazione edificatoria. La futura demolizione, eventuale e rimessa all'acquirente, non poteva trasformare il fabbricato in area edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza. La sentenza di primo grado è stata riformata e gli avvisi di accertamento sono stati annullati. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 81, comma 1, lett. b), d.P.R. 917/1986 (TUIR), oggi art. 67 TUIR

  Assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La norma riguarda la cessione di terreni non edificati ai quali sia stata originariamente attribuita una destinazione edificatoria dalla pianificazione urbanistica. Non si applica automaticamente alla vendita di un terreno già occupato da un fabbricato, anche se il fabbricato potrebbe essere demolito in futuro.

• Art. 42 d.P.R. 600/1973

  L'avviso di accertamento è nullo se non reca la sottoscrizione del capo dell'ufficio o di altro impiegato della carriera direttiva da lui delegato.

  La validità dell'avviso richiede che la sottoscrizione sia riconducibile all'ufficio competente e a un soggetto validamente delegato. Non è indispensabile che delegante e delegato abbiano qualifica dirigenziale, se risultano appartenenti alla carriera direttiva e la delega è sufficientemente individuabile.

• Art. 53 d.lgs. 546/1992

  L'appello deve contenere motivi specifici di impugnazione.

  L'onere di specificità può essere soddisfatto anche riproponendo in appello le argomentazioni già formulate in primo grado, quando esse contestano la decisione impugnata e mirano al riesame della controversia.

• Art. 16, comma 1, lett. g-bis), TUIR, richiamato nella sentenza

  La disposizione, insieme all'art. 81 TUIR, è stata interpretata nel senso di distinguere la cessione di un terreno edificabile non edificato dalla cessione di un immobile già costruito.

• Art. 52, comma 2, d.lgs. 546/1992

  Richiamato per la richiesta cautelare di sospensione dell'esecutività della sentenza, poi respinta nel corso del giudizio.

Massime di principio

• Per qualificare fiscalmente una cessione occorre considerare l'oggetto effettivo del contratto al momento della vendita, non soltanto la futura destinazione ipotizzata dall'acquirente.
• La vendita di un fabbricato esistente, anche se destinato o potenzialmente destinabile alla demolizione, non equivale automaticamente alla vendita di un terreno edificabile ai fini della plusvalenza IRPEF.
• La futura demolizione del fabbricato non crea una nuova potenzialità edificatoria: essa esiste già, ma ciò non basta a trasformare fiscalmente la cessione del fabbricato in cessione di terreno edificabile.
• La riqualificazione come area edificabile può essere contestata quando l'atto descrive separatamente i fabbricati, ne indica il valore e attribuisce la demolizione a una scelta futura dell'acquirente.
• Per verificare la tassabilità della plusvalenza è essenziale distinguere tra area non edificata con destinazione urbanistica edificatoria e terreno già edificato, valutando anche la struttura del contratto, le descrizioni catastali e la ripartizione del prezzo.
• Una delega di firma degli avvisi di accertamento può essere valida anche senza indicazione nominativa originaria del delegato, se dagli atti risultano il soggetto effettivamente autorizzato, i criteri, i limiti e la durata della delega.
• L'annullamento dell'accertamento per errata qualificazione dell'oggetto della vendita rende assorbite le ulteriori contestazioni sulla quantificazione del corrispettivo e sui costi deducibili.