Sentenza del 08/03/2023 n. 1223 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la possibilità di optare per la cedolare secca (art. 3, commi 1 e 2, D.lgs. n. 23/2011) sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo quando il conduttore, persona fisica non imprenditore, ha poi sublocato l'immobile a società che vi ha svolto attività d'impresa (studenti lavoratori con servizi accessori di tipo alberghiero). L'Agenzia ha ritenuto inapplicabile l'agevolazione perché l'immobile sarebbe stato utilizzato nell'esercizio di un'attività d'impresa; il contribuente ha contestato, sostenendo di aver locato come privato per uso abitativo e che la sublocazione posta in essere dal conduttore non può compromettere il diritto del locatore all'opzione. I giudici hanno ritenuto che l'art. 3, comma 6, esclude la cedolare solo quando la locazione è effettuata nell'esercizio di un'attività d'impresa, arti o professioni da parte di uno dei contraenti nell'ambito del rapporto rilevante, e che nel caso concreto sia il locatore sia il conduttore erano persone fisiche non imprenditrici al momento della stipula. La sublocazione intempestiva e in violazione del contratto da parte del conduttore non può incidere sulla spettanza dell'agevolazione in capo al locatore, né può essere imposta al locatore l'onere di vigilare sull'utilizzo dell'immobile. Inoltre la circolare n. 26/E/2016 è mero orientamento amministrativo e non prevale in sede giudiziaria.

La decisione

La Corte ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate; è stata confermata la decisione di primo grado che aveva accolto i ricorsi del contribuente rigettando il recupero a tassazione dei canoni e riconoscendo la possibilità di optare per la cedolare secca. Le spese di giudizio sono compensate. In sintesi: l'accertamento che sottraeva a cedolare secca 9.120 euro per gli anni 2013-2014 è stato respinto e l'agevolazione è stata riconosciuta al locatore.

Norme richiamate

• D.lgs. n. 23/2011, art. 3, commi 1, 2 e 6

  art. 3, commi 1, 2 e 6, D.lgs. n. 23/2011

  La norma consente l'opzione per la cedolare secca per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo purché la locazione non sia effettuata nell'esercizio di un'attività d'impresa, arti o professioni. L'esclusione opera se uno dei contraenti (locatore o conduttore) svolge tali attività nell'ambito del rapporto rilevante; non si estende automaticamente a ipotesi di successiva sublocazione compiuta dal conduttore senza che il conduttore fosse imprenditore al momento della stipula.

• D.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Richiamato come riferimento normativo fiscale generale; il richiamo sottolinea l'inquadramento fiscale dei redditi e la necessità di interpretare l'agevolazione alla luce del quadro normativo del TUIR.

• Circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E/2016

  Circolare n. 26/E del 2016

  Si tratta di un orientamento interpretativo dell'Amministrazione che esclude l'applicabilità della cedolare secca quando il conduttore agisce nell'esercizio di un'attività d'impresa. Tuttavia, la Corte ha ritenuto che la circolare non possa avere efficacia vincolante in sede giudiziaria e non può sostituirsi all'interpretazione della norma applicata al caso concreto.

Massime di principio

• La cedolare secca è esclusa quando la locazione è effettuata nell'esercizio di un'attività d'impresa, arti o professioni da parte di uno dei soggetti contrattuali al momento del rapporto rilevante; non è automaticamente esclusa per il semplice fatto che il bene venga poi utilizzato da terzi per attività d'impresa.
• La sublocazione posta in essere dal conduttore, specialmente se in violazione del contratto, non retroagisce a carico del locatore e non gli impone l'onere di investigare sull'uso dell'immobile da parte del conduttore o dei subconduttori.
• Gli orientamenti amministrativi (circolari) sono utili per l'attività di accertamento ma non hanno valore vincolante in giudizio: il giudice interpreta la norma e valuta il caso concreto.
• In controversie simili è determinante la qualificazione soggettiva delle parti e la natura dell'attività (se l'attività imprenditoriale è svolta dal locatore o dal conduttore nell'ambito della locazione al momento del rapporto), più che l'uso effettivo successivo dell'immobile da parte di terzi.
• In presenza di giurisprudenza di merito non univoca su punti interpretativi, è prudente aspettarsi valutazioni case-by-case e considerare la possibilità di compensazione delle spese processuali.