Sentenza del 11/12/2015 n. 25000 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società contestava l'avviso di liquidazione con cui il valore del terreno trasferito era stato rettificato da 8.000.000 a 69.000.000 di lire. Il terreno era stato compravenduto con esclusione del diritto di edificabilità, riservato alla società venditrice. La ricorrente deduceva la nullità e l'insufficiente motivazione della sentenza della CTR, nonché la violazione degli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131/1986, sostenendo che i giudici avessero ritenuto congrua la stima dell'Ufficio sulla base della natura edificabile del terreno, nonostante tale edificabilità fosse stata esclusa dal trasferimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo che la CTR non avesse adeguatamente considerato la riserva del diritto di edificabilità a favore della venditrice e si fosse limitata a confermare il maggior valore sulla base di elementi generici, quali le caratteristiche del terreno, il valore di terreni similari e la possibile destinazione turistica. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra sezione della CTR della Liguria, che dovrà rivalutare la congruità commerciale del valore del terreno tenendo conto della concreta incidenza della riserva di edificabilità e dovrà decidere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• Art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciarsi nei limiti delle domande e delle questioni sottoposte al suo esame, senza fondare la decisione su una qualificazione della fattispecie non coerente con gli elementi controversi.

• Art. 99 c.p.c.

  La tutela giurisdizionale viene esercitata su domanda di parte; la decisione deve quindi rispettare l'oggetto e i limiti della controversia.

• Art. 360, n. 3, c.p.c.

  Consente di denunciare in cassazione la violazione o falsa applicazione di norme di diritto, tra cui, nel caso concreto, le disposizioni sulla determinazione del valore ai fini dell'imposta di registro.

• Art. 360, n. 4, c.p.c.

  Consente di denunciare la nullità della sentenza o del procedimento, dedotta dalla società per la presunta violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c.

• Art. 360, n. 5, c.p.c.

  Riguarda il vizio di motivazione, contestato dalla ricorrente perché la CTR avrebbe ritenuto valida una stima fondata sull'edificabilità, pur dando atto della sua esclusione nel trasferimento.

• D.P.R. n. 131/1986, artt. 51 e 52

  La rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro deve essere sorretta da una motivazione concreta e coerente con le caratteristiche effettivamente trasferite. Nel valutare un terreno, occorre considerare anche eventuali limitazioni contrattuali, come la riserva del diritto di edificabilità a favore del venditore.

Massime di principio

• Nella valutazione fiscale di un immobile rilevano non solo le caratteristiche fisiche e urbanistiche del bene, ma anche i diritti effettivamente trasferiti con il contratto.
• Se il diritto di edificabilità è escluso dal trasferimento o riservato al venditore, l'Amministrazione deve spiegare in modo specifico perché tale limitazione non incida sul valore accertato.
• Una motivazione fondata su formule generiche, come il riferimento alle caratteristiche del terreno o al valore di beni similari, può essere insufficiente se non considera le contestazioni e le peculiarità concrete dell'operazione.
• Il giudice tributario non può confermare automaticamente la stima dell'Ufficio mediante argomentazioni diverse o non coerenti con i presupposti posti alla base dell'accertamento.
• In caso di cassazione con rinvio, la controversia non è definitivamente vinta nel merito: il giudice di rinvio deve effettuare una nuova valutazione rispettando i principi indicati dalla Corte di cassazione.