Risoluzione n. 394 del 22/10/2008

Redditi fondiari e locazione parziale di immobile concesso in comodato

La risoluzione affronta il caso di un appartamento concesso in comodato alla moglie del proprietario, la quale intendeva a sua volta locarlo parzialmente a studenti. Il documento chiarisce come ripartire il reddito dell’immobile ai fini IRPEF, con un richiamo meramente incidentale anche al tema ICI.

Quesito presentato

L’istante aveva concesso in comodato d’uso un appartamento alla moglie, residente altrove per la maggior parte dell’anno. La comodataria, previa autorizzazione del marito, intendeva locare parzialmente l’immobile a studenti. Veniva quindi chiesto come dovesse essere ripartito il reddito dell’immobile ai fini IRPEF e ICI.

Soluzione prospettata dall’istante

L’istante riteneva che:

• ai fini ICI, l’imposta dovesse essere versata dal proprietario-comodante;
• ai fini IRPEF, il proprietario dovesse dichiarare la rendita catastale;
• la moglie-comodataria dovesse dichiarare, come redditi diversi, i canoni di locazione percepiti, con la riduzione dell’imponibile prevista per le locazioni a studenti.

Chiarimenti della Direzione sul profilo ICI

La Direzione precisa preliminarmente che l’ICI è un’imposta comunale e non rientra nella propria competenza interpretativa. Si limita quindi a richiamare l’art. 1, comma 2, del D.Lgs. n. 504/1992, secondo cui il presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati.

Disciplina IRPEF dei redditi fondiari

Ai fini delle imposte sui redditi, la risoluzione richiama l’art. 26 del TUIR, secondo cui i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso.

Da tale principio deriva che il contratto di comodato non trasferisce la titolarità del reddito fondiario dal marito-comodante alla moglie-comodataria. Il comodato, disciplinato dagli artt. 1803 e ss. c.c., è infatti qualificato come contratto ad effetti obbligatori e non reali: attribuisce al comodatario un diritto personale di godimento e non un altro diritto reale sull’immobile.

Effetti della successiva locazione da parte del comodatario

La risoluzione precisa che, anche se il comodatario stipula a sua volta un contratto di locazione in qualità di locatore, la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce al comodatario-locatore. Di conseguenza, il reddito effettivo del fabbricato deve comunque essere imputato al proprietario dell’immobile.

Non viene quindi condivisa la soluzione proposta dall’istante, che attribuiva alla moglie i canoni di locazione come redditi diversi.

Determinazione del reddito imponibile da locazione

Il documento stabilisce che:

• il reddito derivante dalla locazione, ridotto forfetariamente del 15%, se superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, va imputato al proprietario;
• tale reddito deve essere dichiarato dal proprietario nel quadro RB del modello di dichiarazione UNICO.

Ulteriore riduzione per locazione parziale a studenti

La risoluzione aggiunge che, qualora ricorrano i presupposti dell’art. 8, comma 1, della legge n. 431/1998, il reddito imponibile derivante dalla locazione parziale dell’appartamento è ridotto di un ulteriore 30% in applicazione del beneficio previsto da tale disposizione.

Conclusione operativa

In sintesi, il documento afferma che il comodato non sposta al comodatario la titolarità fiscale del reddito dell’immobile: anche i canoni derivanti dalla locazione parziale restano, ai fini IRPEF, in capo al proprietario-comodante, con le eventuali riduzioni previste dalla normativa richiamata.