Risoluzione n. 395 del 22/10/2008

Cessione di fabbricati inseriti in un piano di recupero e qualificazione fiscale dell’operazione

La risoluzione esamina il trattamento fiscale, ai fini dell’art. 67 del TUIR, della cessione di due fabbricati inseriti in un’area soggetta a un piano di recupero urbanistico. Il punto centrale è stabilire se, al momento della vendita, i beni vadano considerati ancora fabbricati oppure area edificabile, con conseguenze diverse in tema di plusvalenza imponibile e di rivalutazione del valore.

Quesito del contribuente

Il contribuente dichiara di essere proprietario, da oltre cinque anni e in comunione con il coniuge, di:

• un fabbricato ad uso industriale classificato al NCEU al F. …, Cat. D/7;
• un fabbricato ad uso civile abitazione classificato al NCEU al F. …, Cat. A/3.

Gli immobili sono situati in …, via …, e fanno parte, insieme ad altri beni di proprietà di soggetti diversi, di un’area oggetto del Piano di Recupero n. … del Comune di …, avente superficie complessiva di mq 9.500 e rappresentata al Catasto Fabbricati al F. …

Il piano di recupero è stato approvato in via definitiva e la relativa convenzione è in fase di firma. La convenzione prevede, a scorporo di oneri di urbanizzazione pari a euro 1.200.000, la realizzazione dell’allargamento di un sottopasso ferroviario oppure, in alternativa, il versamento di un contributo di euro 1.000.000 per la realizzazione di un nuovo sottopasso.

I beni saranno ceduti nel corso dell’anno a un costruttore che li acquisterà per realizzare l’intervento edilizio previsto dal piano. Il contribuente chiede se la cessione, pur avendo ad oggetto immobili detenuti da oltre cinque anni, possa generare plusvalenza ai sensi dell’art. 67, comma 1, del DPR n. 917/1986, in quanto i beni avrebbero perso la natura di fabbricati per assumere quella di aree fabbricabili. In tale ipotesi, chiede anche se possa applicarsi la rivalutazione di cui all’art. 1, comma 91, della legge n. 244/2007.

Soluzione interpretativa del contribuente

Il contribuente sostiene che i beni ceduti, pur acquistati dal cessionario per dare esecuzione al piano di recupero e con espressa dichiarazione in atto di tale finalità, conservino al momento della vendita la natura di fabbricati integri e utilizzabili secondo le proprie caratteristiche.

Da ciò deduce che:

• dalla cessione non emerga alcuna plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, del DPR n. 917/1986;
• di conseguenza, non sia possibile procedere alla rivalutazione prevista dall’art. 1, comma 91, della legge n. 244/2007.

Quadro normativo richiamato dall’Agenzia

L’Agenzia ricorda che le plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa di immobili da parte di persone fisiche, qualificate come redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, del TUIR, sono trattate in modo diverso a seconda del bene ceduto.

In particolare:

• le plusvalenze da cessione di fabbricati rientrano nella disciplina della lettera b) dell’art. 67, comma 1, e sono imponibili solo se la cessione avviene prima del decorso di cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, salvo le ipotesi di acquisto per successione o donazione e quella degli immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso;
• le plusvalenze derivanti dalla vendita, anche parziale, di terreni sui quali siano state eseguite opere per renderli edificabili rientrano nella lettera a) del medesimo comma e sono tassabili a prescindere dal periodo di possesso;
• è inoltre imponibile la plusvalenza realizzata dalla cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Tale ultima ipotesi, introdotta dalla legge n. 413 del 30 dicembre 1991, collega la tassazione alla semplice destinazione edificatoria risultante dalla pianificazione urbanistica, indipendentemente dalla presenza di attività speculativa.

Valutazione dell’Agenzia sul caso concreto

L’Agenzia osserva che, per individuare il corretto trattamento fiscale, occorre anzitutto verificare la natura dell’immobile oggetto di compravendita.

Nel caso esaminato, i beni ceduti sono due fabbricati:

• uno industriale, Cat. D/7;
• uno civile abitazione, Cat. A/3.

Tuttavia, essi ricadono in un’area inserita in un piano di recupero già approvato definitivamente, avente superficie complessiva di mq 95.000. Secondo l’Agenzia, la circostanza che i fabbricati ricadano in un piano di recupero dal quale deriva la possibilità di sviluppare in aumento le cubature esistenti comporta che l’oggetto della cessione non possa più essere considerato il fabbricato in sé, ormai privo di effettivo valore economico, bensì l’area su cui esso insiste, riqualificata in funzione delle potenzialità edificatorie.

A sostegno di tale conclusione viene richiamato anche lo schema di convenzione, dal quale risulta:

• la già definita individuazione delle cubature ammesse per le diverse tipologie di edifici realizzabili, tra cui residenziali, produttivi e destinati a uffici e commercio;
• la previsione di interventi di trasformazione urbana che comporteranno modifiche all’assetto, alla consistenza e alle funzioni insediate;
• la necessità, per realizzare gli edifici residenziali e gli uffici previsti, della preventiva demolizione degli edifici esistenti.

Conclusione sul trattamento fiscale

L’Agenzia conclude che la fattispecie è riconducibile alla lettera b) dell’art. 67, comma 1, del TUIR, in quanto la cessione riguarda un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.

Viene inoltre richiamato l’art. 36, comma 2, del D.L. n. 223 del 4 luglio 2006, convertito dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006, secondo cui un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi.

Rivalutazione del valore dei terreni

Poiché la cessione è ritenuta avente ad oggetto un’area edificabile, può trovare applicazione la disciplina di rivalutazione dei terreni prevista dall’art. 2, comma 2, del D.L. n. 282 del 24 dicembre 2002, come modificato dall’art. 1, comma 91, della legge n. 244/2007 e successivamente dall’art. 4, comma 9-ter, del D.L. n. 97 del 3 giugno 2008, convertito dalla legge n. 129 del 2 agosto 2008.

La rivalutazione è ammessa mediante:

• applicazione dell’imposta sostitutiva del 4% sul valore periziato;
• redazione e giuramento della perizia;
• versamento della prima o dell’unica rata entro il 31 ottobre 2008.

Indicazioni finali

La risoluzione segnala infine che le Direzioni Regionali devono vigilare affinché i principi enunciati siano applicati in modo uniforme.