Sentenza del 17/12/2018 n. 492 - Comm. Trib. Reg. per l'Umbria

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva impugnato la sentenza di primo grado, contestando sia la motivazione sia la determinazione del valore unitario di 150 euro al metro quadrato, ritenuto non congruo per un laboratorio. La rendita attribuita dall'Amministrazione era pari a 3.080 euro, contro i 1.756 euro proposti dal contribuente nella DOCFA. L'Ufficio sosteneva inoltre di avere correttamente utilizzato immobili comparabili e valorizzato la ristrutturazione dell'immobile effettuata nel 2005. Il Collegio ha invece rilevato che la rettifica valoriale non era adeguatamente motivata, poiché l'atto richiamava prevalentemente le norme applicate senza spiegare in modo concreto il collegamento tra tali criteri e le caratteristiche specifiche dell'immobile. Sono stati considerati rilevanti la vetustà del fabbricato, l'utilizzabilità solo parziale dei dati comparativi dell'Amministrazione, la loro imprecisione e disomogeneità, nonché l'insufficiente dimostrazione dell'incidenza della ristrutturazione.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha respinto l'appello dell'Ufficio e confermato la sentenza di primo grado, che aveva rideterminato la rendita catastale sulla base di un valore di 150 euro al metro quadrato. Il Collegio ha ritenuto congrua la rideterminazione e sufficiente, seppur sintetica, la motivazione della sentenza impugnata. La questione del mancato contraddittorio endoprocedimentale non è stata esaminata nel merito, perché il contribuente non aveva proposto appello incidentale sul punto. Le spese di giudizio sono state poste a carico della parte soccombente, liquidate in 3.000 euro oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• Principi della Corte di Cassazione in materia di rendita catastale, richiamati dalla sentenza n. 5580/2015

  Per gli immobili realizzati antecedentemente al biennio 1988-1989 devono essere applicati opportuni coefficienti di degrado e vetustà; per gli immobili costruiti o ristrutturati successivamente devono essere adottati valori coerenti con il costo di costruzione a nuovo riferito a quel biennio.

  La determinazione della rendita deve considerare l'epoca di costruzione o dell'ultima ristrutturazione e applicare criteri coerenti con il degrado dell'immobile o con il costo di ricostruzione, evitando valutazioni astratte e non riferite alle caratteristiche concrete del bene.

• Principio del contraddittorio endoprocedimentale in materia tributaria

  Allo stato della legislazione, non sussiste in capo all'amministrazione fiscale un generalizzato obbligo di contraddittorio endoprocedimentale, comportante, in caso di violazione, l'invalidità dell'atto.

  L'assenza di un contraddittorio preventivo non determina automaticamente l'invalidità dell'accertamento catastale, salvo specifiche disposizioni applicabili o una tempestiva e corretta deduzione processuale della relativa violazione.

• Principio di motivazione degli atti di accertamento catastale

  La rettifica valoriale richiede un adeguato collegamento fra le astratte prescrizioni normative e il caso di specie.

  L'Amministrazione deve spiegare concretamente come i dati comparativi, i valori unitari, la vetustà, la tipologia costruttiva, la situazione impiantistica e le caratteristiche topografiche giustifichino la rendita attribuita. Il mero richiamo alle norme o a immobili asseritamente similari non è sufficiente se il confronto è impreciso o disomogeneo.

Massime di principio

• In una controversia sulla rendita catastale, la differenza tra rendita proposta e rendita attribuita può dipendere da una diversa valutazione tecnica, ma l'Ufficio deve motivare in modo puntuale il valore assegnato e il suo collegamento con le caratteristiche effettive dell'immobile.
• I dati comparativi utilizzati dall'Amministrazione sono validi solo se riferiti a immobili realmente omogenei per tipologia, destinazione, caratteristiche impiantistiche, ubicazione e condizioni di conservazione.
• La vetustà e il degrado dell'immobile devono essere considerati nella stima, soprattutto quando il fabbricato è anteriore al biennio censuario di riferimento; una ristrutturazione può incidere soltanto se ne sono dimostrate consistenza, portata e concreta rilevanza economica.
• Il contribuente può contestare la rendita producendo elementi tecnici, documentazione sull'età e sullo stato dell'immobile, caratteristiche della ristrutturazione e rilievi sull'inadeguatezza dei comparabili usati dall'Ufficio.
• Le questioni non esaminate dal primo giudice perché assorbite devono essere riproposte con appello incidentale o con altra forma processuale appropriata; una semplice argomentazione difensiva può non essere sufficiente a devolvere formalmente la questione al giudice d'appello.
• Il giudice può confermare una rendita rideterminata in primo grado anche quando l'atto dell'Ufficio presenti carenze motivazionali, se la parte privata non ha formulato una specifica domanda di annullamento integrale dell'atto.