Sentenza del 12/06/2018 n. 1174 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale che aveva annullato due avvisi di rettifica e liquidazione per imposte ipotecaria e catastale relative a compravendite immobiliari soggette a IVA. Secondo l'Ufficio, la base imponibile delle imposte ipotecaria e catastale doveva essere determinata mediante rinvio alle regole dell'imposta di registro, quindi in base al valore venale in comune commercio previsto dall'art. 51 del d.P.R. n. 131/1986, indipendentemente dal corrispettivo dichiarato e dall'assoggettamento dell'operazione a IVA. L'Agenzia sosteneva inoltre che i valori OMI e altri parametri di mercato giustificassero la rettifica dei valori dichiarati.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato la sentenza di primo grado, sebbene con una motivazione parzialmente diversa. Ha riconosciuto che, anche per gli atti soggetti a IVA, la base imponibile delle imposte ipotecaria e catastale è determinata secondo le regole dell'imposta di registro e quindi in relazione al valore venale in comune commercio. Tuttavia, ha ritenuto che i parametri utilizzati dall'Ufficio non fossero sufficientemente gravi, precisi e attendibili per dimostrare un valore superiore a quello dichiarato. I valori OMI, riferiti a una zona catastale molto ampia ed eterogenea, e il tasso medio ricavato dal rapporto tra valori di vendita e canoni di locazione costituivano elementi troppo generici e grossolani. Le spese del grado di appello sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 2 del D.Lgs. n. 347/1990

  Per l'imposta ipotecaria si ha riguardo alla base imponibile determinata ai fini dell'imposta di registro.

  La base imponibile dell'imposta ipotecaria è individuata mediante rinvio alle disposizioni applicabili all'imposta di registro.

• Art. 10 del D.Lgs. n. 347/1990

  Per l'imposta catastale si ha riguardo alla base imponibile determinata ai fini dell'imposta di registro.

  Anche l'imposta catastale utilizza la base imponibile determinata secondo le regole dell'imposta di registro, anche quando l'atto è soggetto a IVA.

• Art. 43 del d.P.R. n. 131/1986

  Concorre a individuare la base imponibile dell'imposta di registro, alla quale rinviano le discipline delle imposte ipotecaria e catastale.

• Art. 51 del d.P.R. n. 131/1986

  Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari ... si intende per valore il valore venale in comune commercio.

  Il valore rilevante per l'imposta di registro, e conseguentemente per le imposte ipotecaria e catastale, è il valore venale in comune commercio e non necessariamente il corrispettivo dichiarato.

• Art. 24, commi 4, lettera f), e 5, della Legge n. 88/2009

  Ha eliminato, per IVA e imposte dirette, la presunzione legale di corrispondenza tra corrispettivo dichiarato e valore normale, senza modificare la disciplina dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.

• Art. 1, comma 307, della Legge n. 296/2006

  Consente l'elaborazione di criteri e quotazioni utili alla determinazione dei valori immobiliari, comprese le quotazioni OMI, ma tali dati non hanno valore probatorio automatico e devono essere valutati insieme ad altri elementi.

• Art. 35 del D.L. n. 223/2006, convertito dalla Legge n. 248/2006

  Le innovazioni introdotte in materia di valore normale degli immobili per IVA e imposte dirette sono state successivamente superate dalla Legge comunitaria 2008.

Massime di principio

• Per le compravendite immobiliari soggette a IVA, la base imponibile delle imposte ipotecaria e catastale continua a essere determinata secondo le regole dell'imposta di registro, mediante riferimento al valore venale in comune commercio.
• Il fatto che l'atto sia soggetto a IVA non impedisce all'Amministrazione finanziaria di rettificare il valore ai fini ipotecari e catastali, purché dimostri adeguatamente un valore effettivo superiore a quello dichiarato.
• Le quotazioni OMI costituiscono soltanto elementi presuntivi o indiziari: da sole non sono normalmente sufficienti a provare l'occultamento di parte del corrispettivo o l'inadeguatezza del valore dichiarato.
• Una rettifica fondata su valori medi riferiti a zone territoriali troppo ampie o eterogenee può essere annullata se non tiene conto delle caratteristiche concrete dell'immobile, della sua ubicazione e delle condizioni di mercato specifiche.
• Le presunzioni dell'Amministrazione devono essere gravi, precise e concordanti; anche un solo elemento può essere sufficiente solo se dotato di elevata forza probatoria e adeguatamente collegato al caso concreto.
• La sentenza distingue tra la regola astratta applicabile e la prova concreta: l'Ufficio può avere ragione sul criterio giuridico di determinazione della base imponibile, ma perdere comunque la causa se i dati utilizzati non dimostrano in modo attendibile il maggior valore.