Sentenza del 31/01/2018 n. 2383 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società aveva acquistato aree inserite in un piano urbanistico particolareggiato usufruendo dell'agevolazione prevista dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000, subordinata all'utilizzazione edificatoria entro cinque anni. Successivamente il Comune aveva modificato la destinazione urbanistica delle aree, destinandole a verde pubblico e rendendo impossibile l'edificazione. La società sosteneva che tale mutamento, non imputabile alla propria volontà, costituisse forza maggiore e che l'edificazione realizzata su terreni ricevuti in permuta fosse sufficiente a conservare il beneficio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso e confermato la revoca delle agevolazioni, con conseguente applicazione delle imposte ordinarie. Ha stabilito che l'agevolazione è di stretta interpretazione e spetta solo se l'area originariamente acquistata viene utilizzata edificatoriamente entro il quinquennio. Il successivo mutamento urbanistico disposto dal Comune, anche se finalizzato a un interesse pubblico e indipendente dalla volontà dell'acquirente, non costituisce forza maggiore perché manca il requisito dell'imprevedibilità: la possibilità che l'amministrazione modifichi l'assetto urbanistico è considerata immanente all'attività amministrativa. L'edificazione di altri terreni ricevuti in permuta non consente di ritenere adempiuta la condizione riferita alle aree originariamente acquistate. La società è stata inoltre condannata al pagamento delle spese di lite, liquidate in 7.300 euro oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• Art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000

  Agevolazione per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, subordinata all'utilizzazione edificatoria entro cinque anni dall'acquisto.

  La norma mira a ridurre il primo costo di edificazione come contropartita per l'attuazione degli oneri e delle prescrizioni della pianificazione urbanistica. È di stretta interpretazione e il beneficio viene meno se l'edificazione dell'area acquistata non avviene entro il termine quinquennale.

• Art. 14 delle disposizioni sulla legge in generale (preleggi)

  Le leggi penali e quelle che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati.

  Essendo un'agevolazione fiscale derogatoria rispetto al regime ordinario, la disposizione non può essere estesa a situazioni non espressamente contemplate, come l'edificazione di terreni diversi da quelli acquistati o l'impossibilità sopravvenuta non riconducibile a forza maggiore.

• Art. 97 della Costituzione

  La società lo aveva richiamato sostenendo il dovere di buona fede e correttezza dell'amministrazione, ma la Corte non ha ritenuto tale principio idoneo a mantenere l'agevolazione in assenza del presupposto oggettivo dell'edificazione entro il quinquennio.

Massime di principio

• Le agevolazioni fiscali condizionate al compimento di un'attività entro un termine devono essere interpretate restrittivamente: occorre verificare esattamente il rispetto della condizione prevista dalla legge.
• Quando il beneficio è collegato all'edificazione di uno specifico terreno, la realizzazione di opere su aree diverse, anche se sostitutive o ricevute in permuta, normalmente non soddisfa il requisito richiesto.
• Un provvedimento urbanistico successivo che renda l'area non edificabile non integra automaticamente la forza maggiore. Per escludere la decadenza devono ricorrere congiuntamente non imputabilità, necessità e imprevedibilità.
• La possibilità di modifiche future della pianificazione urbanistica è considerata un rischio connaturato all'attività amministrativa e, di regola, non imprevedibile ai fini della conservazione dell'agevolazione.
• La decadenza dal beneficio per mancato rispetto del termine non ha necessariamente natura sanzionatoria: può derivare semplicemente dal venir meno del presupposto o della finalità dell'agevolazione.
• In situazioni analoghe è opportuno documentare tempestivamente la causa dell'impedimento, verificare se essa fosse realmente imprevedibile e accertare se la normativa applicabile preveda espressamente una proroga o un'esenzione dalla decadenza.