Sentenza del 31/01/2018 n. 139 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

Il contribuente aveva impugnato due avvisi di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva revocato l'agevolazione "Prima Casa" e recuperato la maggiore imposta di registro, oltre a interessi e sanzioni. L'Ufficio riteneva che l'immobile fosse di lusso ai sensi del DM 2 agosto 1969, in ragione della superficie dell'abitazione e dell'area scoperta, e sosteneva inoltre che i lavori di ristrutturazione dell'immobile collabente fossero stati ultimati oltre il termine triennale. Per effetto della decadenza dall'agevolazione principale, l'Agenzia aveva revocato anche l'aliquota ridotta dell'imposta sostitutiva sul mutuo.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato la decisione della Commissione Tributaria Provinciale favorevole al contribuente. È stato stabilito che i requisiti per valutare la natura di lusso dell'immobile devono essere verificati con riferimento alla situazione esistente al momento dell'acquisto, non a quella risultante dopo la successiva ristrutturazione o ampliamento. L'immobile acquistato, identificato dal mappale originario n. 213, non superava i limiti dimensionali rilevanti e l'area agricola distinta, assoggettata a tassazione ordinaria, non poteva essere computata come pertinenza ai fini dell'agevolazione. Inoltre, l'art. 1, nota II-bis, della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/1986 non prevedeva una specifica decadenza per l'ultimazione dei lavori oltre tre anni, soprattutto perché l'immobile era già costruito e non acquistato come terreno o fabbricato in corso di costruzione. Sono state compensate le spese di giudizio.

Norme richiamate

• DPR 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, Parte I, art. 1, nota II-bis

  La norma disciplina le condizioni per la fruizione dell'agevolazione "Prima Casa".

  I requisiti dell'agevolazione devono essere valutati in relazione all'immobile oggetto dell'atto di acquisto e alla situazione esistente al momento della compravendita. La disposizione non stabilisce, nel caso di immobile già costruito e successivamente ristrutturato, un termine triennale per ultimare i lavori a pena di decadenza.

• DM 2 agosto 1969

  Sono considerate di lusso le abitazioni con superficie utile complessiva superiore a 200 mq e pertinenza scoperta superiore a sei volte l'area coperta.

  La qualificazione dell'abitazione come di lusso deve essere effettuata sulla base delle caratteristiche oggettive dell'immobile acquistato al momento dell'acquisto, considerando solo l'area di effettiva pertinenza e non terreni agricoli distinti e autonomamente identificati.

• DPR 26 aprile 1986, n. 131, disciplina dell'imposta sostitutiva sui mutui

  La revoca dell'aliquota ridotta sull'imposta sostitutiva del mutuo presuppone la valida decadenza dall'agevolazione Prima Casa. Poiché la decadenza è stata esclusa, anche il recupero dell'imposta sostitutiva non è risultato dovuto.

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 38/E del 12 agosto 2005

  La circolare richiama l'orientamento secondo cui, per immobili in corso di costruzione, la destinazione abitativa dovrebbe essere realizzata entro il termine entro cui l'Ufficio può effettuare i controlli. Nel caso concreto, tuttavia, tale indirizzo non è stato ritenuto applicabile perché l'immobile era già costruito al momento dell'acquisto ed era stato soltanto successivamente ristrutturato.

• Cassazione, ordinanza n. 11556/2016

  L'abitazione va considerata di lusso o non di lusso con riferimento al momento dell'acquisto e non a quello della sua costruzione o ristrutturazione successiva.

  Le caratteristiche sopravvenute per effetto di lavori successivi all'acquisto non possono determinare retroattivamente la perdita dell'agevolazione, se l'immobile possedeva i requisiti richiesti al momento della compravendita.

Massime di principio

• Per verificare se un'abitazione sia di lusso ai fini dell'agevolazione Prima Casa, occorre fare riferimento alle caratteristiche oggettive dell'immobile al momento dell'acquisto, non a quelle derivanti da ristrutturazioni o ampliamenti successivi.
• Nel calcolo dell'area scoperta rilevante ai sensi del DM 2 agosto 1969 devono essere considerate le aree effettivamente pertinenziali del fabbricato acquistato; un terreno agricolo separato, anche se contiguo e descritto come parte di un corpo unico, non può essere automaticamente computato.
• La valutazione fiscale deve riguardare esattamente il bene identificato nell'atto di compravendita e catastalmente individuato, senza utilizzare dati riferiti a un mappale successivo o a un immobile modificato dopo l'acquisto.
• Il termine triennale previsto per il controllo dell'Amministrazione non equivale necessariamente a un termine imposto al contribuente per ultimare lavori su un immobile già costruito, salvo che una specifica norma o la natura dell'acquisto prevedano espressamente tale condizione.
• La decadenza dall'agevolazione sul mutuo collegata all'acquisto della Prima Casa presuppone che sia stata validamente accertata la decadenza dall'agevolazione principale.