Cassazione Civile, Ordinanza n. 02846/2025 del 05/02/2025

Esito

La controversia

Una società conduttrice di un immobile in Bologna, adibito ad attività di ristorazione/trattoria, ha agito per ottenere la declaratoria di nullità di una clausola contrattuale che prevedeva una durata sessennale della locazione, sostenendo che dovesse applicarsi la durata legale novennale prevista per le locazioni di immobili ad uso alberghiero o ad esse assimilate. La società ha inoltre chiesto di dichiarare nulla la disdetta intimata dai locatori, deducendo la violazione dell'art. 29 l. n. 392/1978 per difetto di specificazione dei motivi e per mancato rispetto del termine di preavviso. La Corte d'appello ha rigettato le domande e la società ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi: 1) violazione dell'art. 27, comma 3, l. n. 392/1978, sostenendo che la norma introdotta dal Codice del turismo dovesse applicarsi anche ai rapporti in corso; 2) violazione dell'art. 27, comma 3, l. n. 392/1978 e dell'art. 1786 c.c., per l'erroneo mancato esame dell'assimilazione delle trattorie agli alberghi; 3) violazione dell'art. 1597 c.c., per il mancato riconoscimento della rinnovazione tacita del contratto per fatti concludenti; 4) omessa applicazione dell'art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28/2010, assumendo la necessità di una nuova mediazione obbligatoria; 5) violazione dell'art. 29, comma 2, l. n. 392/1978, per omessa decisione sulla validità della disdetta.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto, in via preliminare, che il ricorso fosse carente dell'esposizione sommaria dei fatti di causa richiesta dall'art. 366, comma 1, n. 3 c.p.c., perché non ricostruiva in modo adeguato i fatti costitutivi, le difese, lo svolgimento del primo grado e le ragioni delle decisioni di merito. In ogni caso, esaminando i motivi, ha ritenuto inammissibili il primo e il secondo perché non si confrontavano con la motivazione impugnata e perché la giurisprudenza consolidata esclude la retroattività dell'art. 52 d.lgs. n. 79/2011, norma innovativa che non si applica ai contratti stipulati prima della sua entrata in vigore; ha ritenuto inammissibile anche il terzo motivo perché non criticava la ratio decidendi sulla mancata rinnovazione tacita e sollecitava una rivalutazione di fatto; ha ritenuto inammissibile il quarto per difetto di specificità ex art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.; il quinto è stato ritenuto assorbito, poiché fondato sull'assunto della durata novennale non accolta. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  Ha costituito il rito introduttivo della controversia locatizia.

• art. 27, comma 3, l. n. 392/1978

  La norma non è stata ritenuta applicabile retroattivamente ai contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della modifica del 2011; la durata novennale non vale per il rapporto in esame.

• art. 1786 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'assimilazione delle trattorie agli alberghi, ma non ritenuto decisivo dalla Corte, perché assorbito dalla questione della non retroattività della norma sopravvenuta.

• art. 29, comma 2, l. n. 392/1978

  Richiamato per contestare la validità della disdetta, ma il motivo è stato dichiarato assorbito.

• art. 1597 c.c.

  Invocato per sostenere la rinnovazione tacita del contratto, ma il motivo è stato dichiarato inammissibile perché non confrontato con la motivazione della sentenza impugnata.

• art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28/2010

  La censura sulla mediazione obbligatoria è stata dichiarata inammissibile per difetto di specificità e di indicazione degli atti rilevanti.

• art. 366, comma 1, n. 3 c.p.c.

  La mancanza di un'esposizione sommaria adeguata dei fatti di causa comporta inammissibilità del ricorso.

• art. 366, comma 1, n. 4 c.p.c.

  Il motivo che non si confronta con la ratio decidendi o si risolve in un 'non motivo' è inammissibile.

• art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  Il ricorso deve indicare specificamente gli atti e i documenti rilevanti; la genericità determina inammissibilità.

• art. 360-bis, n. 1 c.p.c.

  Il motivo è inammissibile quando contrasta con un orientamento di legittimità consolidato.

• art. 11 disp. prel. c.c.

  La Corte ha ribadito il principio di irretroattività della legge, escludendo che la modifica del 2011 possa incidere sui contratti anteriori.

• art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5 c.p.c.

  Le doglianze sono state ricondotte ai vizi denunciati, ma ritenute inammissibili perché non autosufficienti o non pertinenti alla motivazione impugnata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato dichiarato il presupposto per il versamento dell'ulteriore contributo unificato da parte della ricorrente.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione l'esposizione sommaria dei fatti di causa deve consentire alla Corte di ricostruire origine, oggetto della controversia, svolgimento del processo e posizioni delle parti senza ricorrere ad elementi estranei al ricorso; la mancanza di tale esposizione comporta inammissibilità.
• Il motivo di ricorso deve costituire una critica puntuale alla ratio decidendi della sentenza impugnata: la mera riproposizione delle tesi difensive o l'omissione di confronto con la motivazione integra inammissibilità per inidoneità del motivo.
• Una norma sopravvenuta non si applica ai contratti stipulati anteriormente quando il legislatore non ne abbia previsto espressamente la retroattività; l'interpretazione estensiva in senso retroattivo non è ammessa se la disposizione ha carattere innovativo.
• La verifica dell'eventuale assimilazione di una determinata attività ad altra categoria ai fini dell'applicazione di una disciplina locatizia resta assorbita quando la norma invocata non è temporalmente applicabile al rapporto controverso.
• La deduzione della rinnovazione tacita del contratto in cassazione non può tradursi in una richiesta di rivalutazione del fatto, essendo consentita solo la censura di errori di diritto o di specifici vizi motivazionali nei limiti dell'art. 360 c.p.c.
• Le censure fondate su violazioni processuali che presuppongono l'esame di atti o documenti devono rispettare il principio di specificità e di autosufficienza, con puntuale indicazione degli atti rilevanti e del loro contenuto.

Come è indicizzato