Sentenza n. 15271/2026 - Roma, Sezione 4T

Esito

La controversia

Il condominio ha impugnato l'ordine di demolizione adottato il 2 maggio 2023, riguardante la ritinteggiatura della facciata e lavori sul tetto del torrino, eseguiti dal 16 agosto 2021. Ha sostenuto che si trattasse di manutenzione ordinaria, esente dall'autorizzazione paesaggistica ai sensi del d.P.R. 31/2017, e ha denunciato violazione della normativa edilizia, urbanistica e paesaggistica, difetto di istruttoria, travisamento, contraddittorietà, irragionevolezza, carenza di motivazione e sviamento. Ha inoltre contestato la condotta comunale per avere adottato l'ordine senza attendere il parere della Soprintendenza, ma poi trasmesso a quest'ultima una relazione tecnica ai fini della definizione della procedura edilizia. Con motivi aggiunti ha impugnato la nota della Soprintendenza del 26 luglio 2023, deducendo carenza di potere e incompetenza, sia in astratto sia in concreto, oltre a violazione delle norme edilizie e paesaggistiche e vizi di istruttoria, motivazione, travisamento, contraddittorietà e illogicità. Ha anche contestato che gli interventi richiedessero autorizzazione paesaggistica o parere della Soprintendenza. La domanda cautelare era stata respinta dal TAR e il relativo appello cautelare dal Consiglio di Stato.

La decisione

Il TAR respinge il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti. Ritiene provato che l'immobile ricadesse in area vincolata e nella zona omogenea A e che gli interventi fossero stati eseguiti senza autorizzazione paesaggistica: il documento prodotto dal condominio come istanza ex art. 146 d.lgs. 42/2004 era privo di protocollazione e di data certa, mentre gli uffici comunali attestavano che nessuna istanza risultava presentata. La ritinteggiatura aveva modificato l'aspetto cromatico storicizzato dell'edificio e ricadeva tra gli interventi dell'allegato B, punto B.3, del d.P.R. 31/2017, soggetti ad autorizzazione paesaggistica semplificata; non era quindi sufficiente invocare la manutenzione ordinaria. In ogni caso, per le opere realizzate in area vincolata senza titolo edilizio e paesaggistico, la repressione ripristinatoria è legittima a prescindere dalla corretta categoria edilizia invocata; inoltre, nella parte di città storica interessata era necessario anche il parere consultivo previsto dall'art. 24, comma 19, delle N.T.A. del P.R.G., mai richiesto. È infondato anche il motivo sulla condotta comunale: il parere richiesto ai sensi dell'art. 16, comma 5, l.r. 15/2008 e dell'art. 33, comma 4, d.P.R. 380/2001 riguardava la scelta della sanzione; decorso inutilmente il termine di novanta giorni, il Comune poteva procedere autonomamente. La successiva trasmissione della relazione del condominio alla Soprintendenza riguardava invece una distinta valutazione paesaggistica nell'ambito della procedura per il titolo in sanatoria e non implicava l'intenzione di rimuovere in autotutela l'ordine. Quanto ai motivi aggiunti, il TAR rileva in via preliminare che la nota della Soprintendenza era un atto consultivo endoprocedimentale, non autonomamente lesivo, e che la sua impugnazione prima della conclusione del procedimento edilizio era inammissibile per difetto di interesse. Nel merito, la nota si limitava a ribadire la non compatibilità paesaggistica già espressa in precedenza; la Soprintendenza era competente a pronunciarsi sui profili paesaggistici richiesti dal Comune, senza sostituirsi a quest'ultimo nella definizione edilizio-urbanistica. Non risultano violazioni della normativa di settore né difetti di istruttoria o motivazione. Spese compensate per la particolarità del caso.

Norme richiamate

• art. 27 d.P.R. 380/2001

  L'art. 27 del d.P.R. n. 380/2001 impone di adottare un provvedimento di demolizione per tutte le opere che siano, comunque, costruite senza titolo in aree sottoposte a vincolo paesistico.

  In area sottoposta a vincolo paesaggistico, le opere realizzate senza titolo sono assoggettate alla demolizione; ai fini della sanzione ripristinatoria rilevano la localizzazione vincolata e l'assenza dei titoli, non la categoria edilizia specifica dell'intervento.

• art. 146 d.lgs. 42/2004

  Infine, sia il Dipartimento P.A.U. sia la Soprintendenza hanno chiarito che gli interventi realizzati dal Condominio sono assoggettati ad autorizzazione paesaggistica, ancorché semplificata, ex art. 146, comma 9, d.lgs. n. 42/2004.

  Gli interventi che modificano le finiture esterne e l'aspetto paesaggistico dell'edificio vincolato richiedono la preventiva autorizzazione paesaggistica, anche nella forma semplificata quando ricorrono i presupposti.

• art. 149 d.lgs. 42/2004

  Quanto detto è coerente con il disposto dell’art. 149 d.lgs. n. 42/2004, il quale esenta dall’autorizzazione di cui all'art. 146 gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo, solo a condizione che non alterino lo stato dei luoghi e l'aspetto esteriore degli edifici.

  L'esenzione dall'autorizzazione paesaggistica per le categorie di interventi indicate opera soltanto se non vengono alterati lo stato dei luoghi o l'aspetto esteriore dell'edificio.

• allegato B, punto B.3, d.P.R. 31/2017

  Ciò in quanto, contrariamente alle deduzioni del ricorrente, si tratta di interventi non assimilabili a quelli di cui all’Allegato A al D.P.R. n. 31/2017, per i quali il legislatore ha escluso la necessità di preventiva autorizzazione paesaggistica, quanto piuttosto a quelli di cui all’Allegato B, poiché “comportanti alterazione dell’aspetto esteriore degli edifici mediante modifica delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali o delle finiture esistenti”, tra cui rientrano, segnatamente, gli “interventi sulle finiture esterne, con rifacimento di intonaci, tinteggiature o rivestimenti esterni, modificativi di quelli preesistenti” (punto B.3).

  Le tinteggiature o gli interventi sulle finiture esterne che modificano quelle preesistenti e alterano l'aspetto esteriore dell'edificio rientrano tra gli interventi soggetti ad autorizzazione paesaggistica semplificata, non tra quelli esenti.

• art. 16, comma 5, l.r. 15/2008

  Si tratta, quindi, di un parere che l’Autorità preposta alla tutela del vincolo esprime in ordine al tipo di sanzione edilizia da adottare; la legge prevede espressamente che l’Ente titolare dei poteri repressivi in materia edilizia, ossia il Comune, possa prescinderne, qualora il parere non sia stato, reso nei termini previsti.

  Nelle ipotesi previste dalla norma, il parere dell'autorità di tutela riguarda la scelta della sanzione edilizia; se non è reso entro il termine previsto, il Comune può procedere autonomamente.

• art. 33, comma 4, d.P.R. 380/2001

  Si tratta, quindi, di un parere che l’Autorità preposta alla tutela del vincolo esprime in ordine al tipo di sanzione edilizia da adottare; la legge prevede espressamente che l’Ente titolare dei poteri repressivi in materia edilizia, ossia il Comune, possa prescinderne, qualora il parere non sia stato, reso nei termini previsti.

  Il parere dell'autorità preposta alla tutela, relativo alla restituzione in pristino o alla sanzione pecuniaria, non impedisce al Comune di esercitare autonomamente il potere repressivo quando il parere non sia reso entro novanta giorni.

Massime di principio

• Per le opere realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico in assenza sia del titolo edilizio sia dell'autorizzazione paesaggistica, è legittima la sanzione ripristinatoria indipendentemente dalla specifica categoria edilizia dell'intervento: ai fini repressivi sono decisivi la localizzazione vincolata e la carenza dei titoli necessari.
• Le esenzioni dall'autorizzazione paesaggistica per interventi di manutenzione e restauro operano solo quando le opere non alterino lo stato dei luoghi né l'aspetto esteriore dell'edificio; le tinteggiature che modificano le finiture preesistenti e l'aspetto esteriore ricadono invece tra gli interventi soggetti ad autorizzazione paesaggistica semplificata.
• Quando la normativa attribuisce al Comune il potere repressivo e prevede un parere dell'autorità di tutela sulla scelta della sanzione, il Comune può procedere autonomamente se il parere non è reso entro il termine previsto.
• Il parere della Soprintendenza reso nell'ambito di un procedimento comunale per esprimere una valutazione paesaggistica ha natura endoprocedimentale e non è autonomamente lesivo prima della conclusione del procedimento, salvo che produca una lesione immediata e attuale.

Come è indicizzato