Sentenza del 24/02/2015 n. 1155 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la presunta omessa comunicazione della risoluzione anticipata di un contratto di locazione e il conseguente mancato o tardivo versamento dell'imposta di registro. Il contribuente sosteneva che il contratto fosse cessato anticipatamente e che l'imposta fosse stata comunque versata tramite modello F23, sebbene tardivamente. In assenza di un documento recante data certa della risoluzione, la cessazione è stata dimostrata attraverso elementi documentali idonei, tra cui il trasferimento del conduttore, ufficiale dell'esercito, presso altra sede.

La decisione

La contestazione di omessa dichiarazione non è stata ritenuta fondata. La cessazione anticipata del contratto è stata considerata provata anche senza una specifica documentazione con data certa, poiché il trasferimento del conduttore costituiva un elemento concreto e coerente con la risoluzione del rapporto. Il versamento dell'imposta di registro tramite modello F23, seppure tardivo, è stato riconosciuto come rilevante ai fini della ricostruzione della vicenda.

Norme richiamate

• Art. 2697 c.c.

  La parte che intende far valere un diritto deve provare i fatti costitutivi della propria pretesa. Nel caso concreto, la cessazione anticipata è stata dimostrata mediante elementi documentali idonei, anche se privi di una prova diretta con data certa.

• Art. 17 del D.P.R. 131/1986

  La norma disciplina gli adempimenti relativi alla registrazione degli eventi successivi del contratto, compresa la risoluzione, e il pagamento della relativa imposta. Il tardivo adempimento non ha impedito di riconoscere l'effettiva cessazione del contratto quando questa risultava provata.

Massime di principio

• La risoluzione anticipata di un contratto di locazione può essere provata anche con elementi indiziari e documenti diversi da un atto formale con data certa, purché siano concreti, coerenti e idonei a dimostrare la cessazione effettiva del rapporto.
• Il trasferimento del conduttore in altra sede può costituire un elemento probatorio rilevante, soprattutto quando sia incompatibile con la prosecuzione della locazione.
• Il tardivo versamento dell'imposta o la tardiva comunicazione della risoluzione non equivalgono necessariamente all'omessa dichiarazione dell'evento: occorre distinguere tra ritardo nell'adempimento e mancata prova della cessazione.
• In situazioni analoghe è opportuno conservare il contratto, l'eventuale accordo di risoluzione, le ricevute dei pagamenti, il modello F23 e ogni documento attestante il rilascio dell'immobile o il trasferimento del conduttore.
• L'onere della prova resta a carico della parte che invoca la risoluzione anticipata; tuttavia, tale prova può essere fornita attraverso una pluralità di elementi documentali concordanti.