Sentenza del 18/01/2017 n. 1128 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso di accertamento relativo all'anno 2003, con cui l'Agenzia delle Entrate aveva rideterminato indirettamente i maggiori ricavi derivanti dalla vendita di immobili e recuperato a tassazione costi ritenuti indebitamente detratti. L'Ufficio aveva confrontato i prezzi dichiarati con i valori OMI, le stime di un'agenzia immobiliare, i coefficienti catastali e gli importi dei mutui ottenuti dagli acquirenti. In Cassazione la società ha proposto sette motivi, contestando l'ammissibilità dell'appello dell'Ufficio, la violazione del principio di corrispondenza tra domanda e pronuncia, l'insufficiente motivazione, l'errata applicazione della disciplina sul valore normale degli immobili e l'utilizzo di presunzioni ritenute abrogate o non applicabili.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto ammissibile e non generico l'appello dell'Agenzia, ha escluso che la CTR avesse fondato la decisione su un titolo diverso da quello dell'avviso di accertamento e ha considerato inammissibile la censura relativa alla valutazione degli elementi istruttori. Ha inoltre confermato l'applicabilità del D.L. n. 223 del 2006, art. 35, comma 3, alle cessioni immobiliari e ha ritenuto legittimo l'accertamento fondato su una pluralità di elementi presuntivi: valori OMI, coefficienti catastali, differenza tra prezzi dichiarati e mutui ottenuti e assenza di adeguate giustificazioni. La società è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in 15.000 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35, comma 3 e comma 23-bis

  Nel D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, lett. d), ... per le cessioni aventi ad oggetto beni immobili ... la prova ... s'intende integrata anche se l'infedeltà dei relativi ricavi viene desunta sulla base del valore normale dei predetti beni.

  La disposizione è stata ritenuta applicabile anche alle cessioni immobiliari e consente di desumere l'infedeltà dei ricavi dichiarati dal valore normale degli immobili, purché l'accertamento sia sostenuto da elementi presuntivi adeguati.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, lett. d)

  La norma costituisce la base dell'accertamento analitico-induttivo dei maggiori ricavi e ammette l'utilizzo di presunzioni per ricostruire ricavi non dichiarati.

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 9, comma 3

  Il valore normale dei beni immobili rappresenta un parametro utilizzabile per valutare la congruità dei corrispettivi dichiarati.

• Art. 112 c.p.c.

  La Corte ha escluso la violazione del principio di corrispondenza tra domanda e pronuncia, poiché la divergenza tra prezzi dichiarati e importi dei mutui risultava già parte integrante dell'accertamento.

• Art. 360 c.p.c.

  Le censure in Cassazione devono rispettare i limiti propri del giudizio di legittimità; non è possibile utilizzare il ricorso per ottenere una nuova valutazione delle prove o delle risultanze istruttorie.

• L. n. 244 del 2007, art. 1, comma 265

  La censura fondata su tale disposizione è stata respinta perché non incideva sulla disciplina applicabile al caso concreto.

• D.L. n. 41 del 1995, art. 15

  Il richiamo è stato ritenuto non pertinente, poiché l'accertamento era regolato dalla successiva disciplina del D.L. n. 223 del 2006.

• L. n. 88 del 2009, art. 24

  La Corte ha escluso che l'eventuale abrogazione della presunzione legale rendesse illegittimo l'accertamento, poiché la decisione si fondava anche su ulteriori elementi presuntivi concordanti.

Massime di principio

• Nelle controversie su vendite immobiliari, uno scostamento significativo tra prezzo dichiarato e valori OMI, coefficienti catastali o importi dei mutui può costituire un elemento presuntivo rilevante ai fini dell'accertamento dei maggiori ricavi.
• L'Amministrazione finanziaria non deve necessariamente basarsi su un unico parametro: la convergenza di più indizi, unita all'assenza di spiegazioni plausibili da parte del contribuente, può rendere legittima la ricostruzione induttiva.
• I valori OMI non sono automaticamente prova definitiva del prezzo effettivo, ma possono concorrere con altri elementi a formare un quadro presuntivo idoneo.
• Il contribuente che dichiara prezzi inferiori ai valori di mercato o agli importi dei mutui deve fornire giustificazioni concrete e documentate, come condizioni particolari dell'immobile, vizi, urgenza della vendita o altri fattori economici.
• In Cassazione non è normalmente possibile contestare soltanto la diversa valutazione delle prove effettuata dal giudice di merito; occorre dimostrare uno specifico vizio di legittimità.
• L'atto di appello è ammissibile quando individua con sufficiente chiarezza le ragioni di critica alla sentenza di primo grado, anche se non riproduce una formulazione particolarmente dettagliata o formalistica.