Cassazione Civile, Ordinanza n. 13404/2023 del 16/05/2023

Esito

La controversia

Una conduttrice di un immobile commerciale ha convenuto la locatrice chiedendo l'accertamento dell'inadempimento del contratto di locazione e delle successive scritture integrative, sostenendo che l'immobile originario, interessato da lavori di bonifica da amianto, le era stato restituito in ritardo rispetto al termine pattuito e che, fino alla effettiva reimmissione nel bene, non fosse dovuto il canone. Le parti avevano infatti concordato per il periodo dei lavori l'utilizzo di un immobile alternativo nelle vicinanze, con una "riduzione" del canone e delle spese, e la restituzione dell'immobile originario entro il 17.4.2011. La conduttrice lamentava che la Corte d'appello avesse erroneamente ritenuto: che la disponibilità del bene alternativo integrasse comunque esatto adempimento dell'obbligo del locatore; che dalle scritture integrative risultasse solo una riduzione e non la sospensione/abolizione del canone; che il termine del 17.4.2011 non fosse essenziale; e che mancasse prova dei danni da ritardo. Con il ricorso per cassazione ha dedotto violazione di norme sulla locazione, sull'eccezione di inadempimento, sull'interpretazione del contratto, omesso esame di fatto decisivo e nullità della sentenza per violazione del giudicato interno e per difetto di motivazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, il quarto e il quinto motivo, ha dichiarato assorbiti il sesto, il settimo e l'ottavo motivo e ha rigettato il secondo e il terzo. Ha cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e ha rinviato alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese. La Corte ha ritenuto che la disponibilità del solo immobile alternativo non equivalesse, di per sé, all'esatto adempimento dell'obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento della cosa locata oltre il termine pattuito per l'uso temporaneo; che l'interpretazione delle scritture integrative fosse stata compiuta in modo non conforme ai criteri ermeneutici, senza verificare se la 'riduzione' del canone fosse in realtà riferita al solo periodo di mancato godimento dell'immobile originario e quindi potesse implicare la gratuità dell'immobile alternativo per quel periodo; e che la Corte d'appello avesse violato il giudicato interno sul punto dell'imputabilità alla locatrice del ritardo nella restituzione dell'immobile.

Norme richiamate

• art. 1575 c.c.

  La principale obbligazione del locatore è garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa locata; la mera assegnazione di un bene alternativo non coincide automaticamente con tale prestazione oltre il limite pattuito.

• art. 1460 c.c.

  Nel rapporto di locazione il conduttore può opporre l'eccezione di inadempimento anche in caso di inesatto adempimento del locatore, purché la sospensione del canone sia giustificata dalla proporzione tra gli inadempimenti e dal canone di buona fede.

• art. 1230 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di presunta novazione; la Corte esclude che la decisione di merito abbia fondato il decisum su una novazione oggettiva.

• art. 1362 c.c.

  Nell'interpretazione delle clausole contrattuali non ci si può limitare al dato letterale; occorre ricercare la comune volontà delle parti, valutando il significato della 'riduzione' del canone in rapporto alla durata e alla funzione economica dell'accordo.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato in combinazione con i criteri ermeneutici sistematici delle scritture integrative.

• art. 1366 c.c.

  L'interpretazione deve essere coerente con la buona fede nell'esecuzione del contratto.

• art. 1367 c.c.

  Richiamato quale criterio di conservazione del contratto nella lettura delle clausole integrative.

• art. 1375 c.c.

  La disponibilità del bene alternativo e la condotta delle parti possono rilevare ai fini della buona fede nell'esecuzione del rapporto e della riduzione o elisione delle conseguenze del ritardo, ma non equivalgono all'esatta esecuzione della prestazione contrattuale.

• art. 1184 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla natura del termine di adempimento; i motivi sul punto sono stati in parte assorbiti.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per la responsabilità da inadempimento; la Corte afferma l'esistenza di un inadempimento oltre il termine pattuito.

• art. 1457 c.c.

  Richiamato in relazione al termine essenziale; la Corte rileva la violazione del giudicato interno sulla imputabilità del ritardo e assorbe le ulteriori censure.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato come norma processuale asseritamente violata per mancata impugnazione incidentale; la Corte ravvisa la formazione del giudicato interno sul punto non devoluto.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato in tema di giudicato interno formatosi sulla statuizione di primo grado non impugnata incidentale.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato nella doglianza di ultrapetizione/violazione del giudicato; la Corte accoglie il motivo in relazione al giudicato interno.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Censura per violazione o falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Censura di nullità della sentenza o del procedimento.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Censura per omesso esame di fatto decisivo; nel caso concreto la doglianza è stata ritenuta infondata perché il fatto era stato esaminato, sebbene valutato diversamente.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È richiamato il principio di specificità dei motivi del ricorso per cassazione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma procedurale sulla trattazione camerale del ricorso.

• art. 426 c.p.c.

  Richiamato per il mutamento del rito disposto in primo grado.

Massime di principio

• Nel contratto di locazione, l'obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento della cosa locata non si considera automaticamente adempiuto per il solo fatto di aver messo a disposizione del conduttore un bene sostitutivo, quando tale sostituzione opera solo entro un arco temporale pattuito e limitato.
• L'eccezione di inadempimento del conduttore è ammissibile anche in caso di inesatto adempimento del locatore, purché la sospensione del canone sia proporzionata all'incidenza dell'inadempimento sull'equilibrio sinallagmatico e conforme a buona fede.
• Nell'interpretazione delle scritture integrative, il giudice deve accertare la comune intenzione delle parti considerando il contesto complessivo, la durata prevedibile dell'assetto sostitutivo e la funzione economica della clausola: l'uso del termine 'riduzione' non esclude, da solo, che le parti abbiano inteso una totale esenzione dal canone per un periodo determinato.
• La violazione del giudicato interno si configura quando il giudice d'appello si pronunci su un punto già coperto da statuizione di primo grado non impugnata in via incidentale dalla parte interessata.
• L'omesso esame di un fatto decisivo non ricorre se il fatto è stato effettivamente considerato dal giudice di merito, anche quando la sua valutazione sia stata sfavorevole alla parte ricorrente.

Come è indicizzato