Cassazione Civile, Ordinanza n. 08989/2024 del 04/04/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda la compravendita di un complesso immobiliare storico-artistico sito in Sarzana. La venditrice aveva agito per far dichiarare legittimo il proprio recesso dal contratto e per trattenere Euro 500.000,00 versati dall’acquirente al momento della conclusione del contratto. L’acquirente aveva sospeso il pagamento del saldo prezzo, deducendo che il vincolo storico-artistico sull’immobile fosse stato occultato o comunque non rappresentato nella sua effettiva estensione, e aveva articolato in appello e poi in cassazione quattro censure: 1) violazione dei principi di buona fede e degli artt. 1337, 1338, 1385 e 1489 c.c., assumendo che la venditrice avesse taciuto la reale ampiezza del vincolo; 2) violazione degli artt. 1428, 1429, 1430, 1431 e 1439 c.c. e vizio motivazionale, sostenendo l’annullabilità del contratto per dolo o errore; 3) violazione degli artt. 1223, 1382, 1385, 1386 e 1453 c.c. e vizio motivazionale, contestando la qualificazione della somma di Euro 500.000,00 come caparra confirmatoria anziché cauzione; 4) nullità del giudizio per avere la sentenza d’appello dichiarato inammissibile il motivo relativo alla nullità del contratto per difformità catastale, nonostante la nullità fosse rilevabile d’ufficio. La resistente ha eccepito, tra l’altro, l’inammissibilità di alcune censure e ha proposto ricorso incidentale condizionato, poi assorbito.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo e il secondo motivo di ricorso principale, ha accolto il terzo e il quarto motivo, ha assorbito il ricorso incidentale condizionato e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione. Il rinvio è stato disposto affinché il giudice di merito esamini nel merito la questione della nullità del contratto per mancanza di conformità catastale, rilevabile d’ufficio se desumibile dagli atti, e rivaluti la natura della somma di Euro 500.000,00, dovendo distinguere tra caparra confirmatoria e cauzione con motivazione effettiva e non apparente. Restano ferme le statuizioni di inammissibilità sui primi due motivi. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 1337 c.c.

  richiamato dalla ricorrente a fondamento della censura di violazione della buona fede nelle trattative, ma la Corte non ha ravvisato una violazione di legge, ritenendo la doglianza inammissibile perché diretta a sollecitare una nuova valutazione del fatto

• art. 1338 c.c.

  invocato in relazione all’omessa informazione sul vincolo; la censura è stata ritenuta inammissibile perché basata su una diversa ricostruzione della vicenda concreta

• art. 1385 c.c.

  richiamato sia per contestare la qualificazione della somma versata, sia per l’effetto della caparra confirmatoria; la Corte ha ribadito che la natura della dazione dipende dalla funzione concretamente perseguita dalle parti

• art. 1489 c.c.

  non applicabile nella fattispecie, poiché il vincolo storico-artistico era stato espressamente dichiarato e portato a conoscenza dell’acquirente

• art. 1428 c.c.

  richiamato in tema di errore; la Corte ha escluso che vi fosse una violazione di legge, trattandosi di valutazione di fatto insindacabile in cassazione

• art. 1429 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere l’annullabilità per errore essenziale; la Corte ha respinto la censura perché mirava a una diversa lettura del materiale probatorio

• art. 1430 c.c.

  citato insieme alle norme sull’errore, ma senza individuare un errore di sussunzione della fattispecie astratta

• art. 1431 c.c.

  richiamato in relazione all’errore riconoscibile; la censura è stata ritenuta inammissibile

• art. 1439 c.c.

  invocato per il dolo omissivo; la Corte ha escluso che il giudice di merito avesse male applicato la norma, poiché la doglianza contestava l’accertamento in fatto circa la conoscenza del vincolo

• art. 1223 c.c.

  richiamato nel motivo sulla somma versata e sul danno; la Corte non si è soffermata sulla quantificazione del danno, ma sulla corretta qualificazione del pagamento

• art. 1382 c.c.

  richiamato dalla ricorrente nel motivo sulla qualificazione della somma; non decisivo nella ratio della Corte

• art. 1386 c.c.

  richiamato dalla ricorrente nel motivo sulla qualificazione della somma; non decisivo nella ratio della Corte

• art. 1453 c.c.

  citato nel motivo sul saldo prezzo; la Corte non ha deciso sulla risoluzione, ma sulla qualificazione della somma e sulla nullità catastale

• art. 2700 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale condizionato in relazione alla fede privilegiata dell’atto pubblico; il motivo è stato assorbito

• art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985

  le indicazioni sulla identificazione catastale, sulle planimetrie e sulla dichiarazione di conformità sono previste a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare

• art. 19, comma 14, D.L. 78/2010

  norma che ha introdotto la disciplina della conformità catastale poi trasfusa nell’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985

• L. 122/2010

  legge di conversione che ha reso vigente la disciplina della conformità catastale al momento del contratto

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  ha reso inammissibile il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. in presenza di doppia conforme, in mancanza di specifica indicazione delle divergenze tra le due decisioni di merito

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  utilizzato per ribadire che la violazione di legge postula un errore di sussunzione della fattispecie astratta, non una diversa lettura dei fatti

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il sindacato è limitato al minimo costituzionale della motivazione; il vizio è denunciabile solo nei casi di mancanza, apparenza o radicale inconciliabilità della motivazione

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso

• art. 111 Cost.

  richiamato nel motivo sulla nullità della sentenza/processo in relazione alla motivazione e al rispetto del contraddittorio

• art. 112 c.p.c.

  richiamato in relazione al denunciato omesso esame della nullità catastale

• art. 132 c.p.c.

  invocato quale parametro della validità della sentenza per motivazione apparente

• art. 345 c.p.c.

  richiamato nel motivo relativo alla declaratoria di inammissibilità del capo sull’eccezione di nullità

Massime di principio

• La violazione di legge in cassazione non può essere dedotta per contestare la ricostruzione della fattispecie concreta compiuta dal giudice di merito: quando la censura mira in realtà a ottenere una diversa valutazione dei fatti o delle prove, il motivo è inammissibile.
• Il giudice di merito può escludere il dolo o l’errore nella formazione del consenso quando risulti che la parte acquirente sia stata informata dell’esistenza del vincolo e abbia dichiarato di aver svolto autonomi accertamenti e di accettare lo stato giuridico del bene.
• La nullità prevista dalla disciplina della conformità catastale nei trasferimenti immobiliari è rilevabile d’ufficio anche in appello, purché il vizio sia desumibile dagli atti ritualmente acquisiti; non può essere dichiarata inammissibile la censura solo perché la questione era stata sollevata tardivamente in primo grado.
• Quando una sentenza si limita ad affermare come "evidente" una qualificazione negoziale senza spiegare gli elementi da cui la desume, la motivazione è apparente e la decisione è cassabile.
• La caparra confirmatoria e la cauzione hanno funzioni diverse: la prima è destinata a svolgere una liquidazione convenzionale del danno da inadempimento mediante ritenzione o restituzione del doppio, la seconda serve a garantire l’eventuale risarcimento nei limiti del danno effettivamente subito.
• In presenza di doppia conforme, il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni poste a base delle due decisioni di merito.

Come è indicizzato