Cassazione Civile, Ordinanza n. 10110/2026 del 18/04/2026

Esito

La controversia

Una società promissaria acquirente aveva stipulato un preliminare per acquistare un compendio immobiliare destinato a intervento edificatorio, versando acconti sul prezzo. Sosteneva che i promittenti venditori non avessero adempiuto agli obblighi assunti, in particolare per la mancata regolarizzazione di profili relativi alla proprietà e al passaggio su un mappale che costituiva l’accesso al bene e per l’incidenza di una riduzione degli indici di edificabilità, e chiedeva la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. con riduzione del prezzo e risarcimento danni. La Corte d’appello aveva accolto l’appello della società, trasferendo i beni previo pagamento di un prezzo rideterminato e previa liberazione dei gravami. I promittenti venditori hanno proposto ricorso principale denunciando, tra l’altro, che la riduzione del prezzo non fosse cumulabile o comunque fosse stata riconosciuta senza verificare i presupposti dell’azione, che la sentenza avesse omesso di valutare l’inadempimento della società e la disponibilità dei venditori a stipulare, e che vi fossero vizi di motivazione e ultrapetizione. La società ha proposto ricorso incidentale lamentando omessa pronuncia su un motivo d’appello e insistendo sulla natura del mappale e sull’obbligo dei venditori di trasferirlo o regolarizzarlo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto l’ottavo e il nono motivo del ricorso principale, ritenendoli fondati perché la riduzione del prezzo collegata all’azione ex art. 2932 c.c. richiedeva una previa verifica dell’assetto voluto dalle parti e dei presupposti della garanzia invocata, non potendo essere disposta in modo automatico sulla sola base della riduzione dell’indice edificatorio. I primi sette motivi del ricorso principale sono stati dichiarati assorbiti. Il ricorso incidentale è stato rigettato perché, nella parte relativa a profili catastali, urbanistici e di pertinenzialità, introduceva questioni nuove non adeguatamente dedotte nei gradi di merito e, per il resto, tendeva a una rivalutazione del fatto e delle prove non consentita in sede di legittimità. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto presuppone una situazione obiettiva di inadempimento e deve riprodurre il medesimo assetto di interessi del preliminare, senza introdurre modifiche; la questione del prezzo e dei presupposti collegati al sinallagma contrattuale va verificata in relazione alle volontà delle parti.

• art. 1490 c.c.

  Richiamato nel ricorso come base della garanzia per vizi, ma la Corte chiarisce che la vicenda della riduzione della edificabilità non si esaurisce nella logica del vizio redibitorio del bene materiale.

• art. 1492 c.c.

  Richiamato nel ricorso come disciplina dell’actio quanti minoris; la Corte ne tratta nel contesto del cumulo con l’esecuzione in forma specifica, senza negarne in astratto la cumulabilità, ma censurando l’applicazione concreta priva di verifica dei presupposti.

• art. 1489 c.c.

  La riduzione della edificabilità può, al più, essere ricondotta alla garanzia per cosa gravata da oneri non apparenti, se il venditore abbia garantito la destinazione edificatoria o se tale requisito abbia inciso sulla determinazione del prezzo.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Usato per le censure di violazione di legge; la Corte ribadisce che non può essere impiegato per sollecitare una nuova valutazione del compendio probatorio o per introdurre questioni di fatto nuove.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Richiamato per i vizi di nullità della sentenza e per errori processuali denunciati, ma le doglianze principali sono state ritenute inammissibili o infondate nei punti dedotti come nuove questioni.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il sindacato sul vizio motivazionale è limitato; non è consentito trasformarlo in una richiesta di rivalutazione del merito o del materiale istruttorio.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e all’omessa pronuncia, ma il motivo incidentale è stato rigettato perché fondato su questioni non ritualmente introdotte.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato per la denuncia di motivazione apparente; la censura è stata superata dall’accoglimento dei motivi principali e, nei passaggi rilevanti, la Corte ha ritenuto comunque motivata la decisione sul piano logico-giuridico.

• art. 111 Cost.

  Richiamato con l’art. 132 c.p.c. a sostegno della censura di motivazione apparente.

• art. 1476 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per gli obblighi del venditore, in relazione al trasferimento e alla consegna del bene.

• art. 1477 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per gli obblighi di consegna e documentazione del venditore.

• d.l. n. 78 del 2010

  Evocato dalla ricorrente incidentale sul tema della corrispondenza catastale; la Corte ha dichiarato la questione nuova perché non risultava trattata nei gradi di merito.

• art. 189 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale, ma senza esito favorevole per la parte ricorrente incidentale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte della ricorrente incidentale.

• art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012

  Richiamato come norma che ha inserito il comma 1-quater dell’art. 13 d.P.R. n. 115 del 2002.

• art. 1-bis, art. 13 d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato nel dispositivo per il contributo unificato dovuto, se applicabile.

Massime di principio

• Nel giudizio ex art. 2932 c.c. la sentenza costitutiva deve riprodurre l’assetto di interessi voluto nel preliminare; non sono ammissibili modifiche dell’oggetto o del contenuto negoziale non previste dalle parti.
• L’azione di esecuzione in forma specifica presuppone una situazione obiettiva di inadempimento; la sola disponibilità successiva del debitore ad adempiere può incidere sulle conseguenze economiche, ma non esclude di per sé l’interesse ad agire.
• Il promissario acquirente può, in via cumulata, chiedere l’esecuzione specifica e la riduzione del prezzo per difformità o vizi, ma il giudice deve verificare in concreto i presupposti della pretesa e la compatibilità con il regolamento contrattuale originario.
• La riduzione del valore o della edificabilità di un fondo non integra automaticamente un vizio redibitorio della cosa; può invece rilevare come onere non apparente o come circostanza incidente sul sinallagma, ma solo se risulta che le parti abbiano garantito o considerato quel requisito nella determinazione del prezzo.
• In cassazione non è consentito introdurre questioni nuove di fatto non dedotte nei precedenti gradi di giudizio, specie quando richiedano accertamenti istruttori ulteriori; il motivo deve indicare specificamente dove la questione sia stata già proposta.
• Il vizio di motivazione e il vizio di violazione di legge non possono essere utilizzati per ottenere una nuova valutazione del merito o delle risultanze tecniche, che resta riservata al giudice di merito.
• La determinazione dell’oggetto del preliminare e l’identificazione dei beni compresi nel successivo trasferimento sono accertamenti di fatto riservati al giudice di merito e censurabili in cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale o della violazione dei canoni di diritto applicabili.

Come è indicizzato