Sentenza del 06/10/2021 n. 1224 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di rettifica e liquidazione in materia di imposta di registro relativo alla compravendita rogata il 24/11/2015 con prezzo dichiarato di euro 27.000. L'Ufficio aveva rettificato il valore imponibile a euro 101.124,18 applicando l'imposta di registro e la sanzione ex art. 71 DPR 131/86. In sede di mediazione l'Ufficio aveva proposto un valore pari a euro 62.975 con riduzione delle sanzioni, proposta non accettata dal contribuente. Il primo giudice aveva rideterminato il valore in euro 62.795. In appello il ricorrente deduceva, tra l'altro, violazione del diritto al contraddittorio e carenza di motivazione/erronea determinazione del valore.

La decisione

Appello respinto. La Commissione ha ritenuto che non sia stata violata la partecipazione al contraddittorio: il ricorrente è soggetto AIRE e irreperibile all'indirizzo nazionale, per cui l'amministrazione ha svolto il contraddittorio con l'acquirente, obbligato in solido. Anche se si presume la garanzia partecipativa dell'art. 21-octies L. 241/1990, l'omissione invalida l'atto solo se il ricorrente dimostra che fatti o mezzi di prova non rappresentati avrebbero inciso sull'esito; ciò non è avvenuto. Quanto al valore, la Commissione ha confermato la valutazione adottata in sede di mediazione (valore medio basato su più parametri) ritenendola motivata e coerente con l'art. 51 DPR 131/1986: perizia dell'Ufficio del Territorio (euro 95.000), atto trasferimento analogo registrato il 05/04/2013 (euro 100.000) e capitalizzazione del reddito da locazione (euro 108.372,53). Confermata la sentenza impugnata e condanna del ricorrente al pagamento delle spese in favore della resistente (euro 1.500,00 oltre accessori di legge).

Norme richiamate

• art. 51, comma 3, DPR 131/1986 (Testo Unico imposta di registro)

  "per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'Ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma primo avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni"

  Consente all'Ufficio di rettificare il valore dichiarato basandosi su trasferimenti, perizie e capitalizzazione del reddito entro il limite temporale di tre anni e su altri elementi comparativi; l'uso di una media tra più parametri (perizia provinciale, atto analogo, capitalizzazione del reddito) è compatibile con la norma.

• art. 21-octies, legge 7 agosto 1990 n.241

  "la violazione delle garanzie partecipative non ha valore meramente formale ma sostanziale, sicché è idonea ad inficiare il provvedimento finale solo quando il soggetto interessato deduce, almeno in sede processuale, elementi fattuali o giuridici che, se preventivamente rappresentati all'amministrazione, avrebbero inciso sul contenuto dispositivo dell'atto"

  La mancata partecipazione al contraddittorio può viziarsi l'atto amministrativo solo se il soggetto dimostra che le eventuali osservazioni non formulate avrebbero modificato l'esito; la semplice irregolarità formale non è sufficiente.

• art. 71 DPR 131/1986

  Norma che disciplina le sanzioni in materia di imposta di registro; nella pratica l'Ufficio può applicare sanzioni, eventualmente ridotte in sede di mediazione/negoziazione.

Massime di principio

• La pubblica amministrazione può rettificare il valore dichiarato degli immobili utilizzando parametri comparativi (trasferimenti analoghi, perizie, capitalizzazione del reddito) entro il termine dei tre anni previsto dall'art. 51 DPR 131/1986; la valutazione può essere fondata sulla media di più elementi se documentata.
• La carenza del contraddittorio preventivo invalida l'atto solo se il contribuente dimostra che, se avesse partecipato, avrebbe fornito elementi idonei a mutare la decisione amministrativa o giudiziale; è quindi necessario dedurre e provare il concreto pregiudizio subito.
• Se il contribuente è AIRE o altrimenti irreperibile, l'amministrazione può esperire il contraddittorio con altri soggetti obbligati in solido (es. acquirente); il contribuente deve attivarsi per fornire un recapito valido o per opporsi in giudizio dimostrando il mancato esercizio effettivo del diritto di difesa.
• I confronti con atti di trasferimento dello stesso condominio e con identiche caratteristiche catastali (categoria, classe, vani, valore catastale) rafforzano la presunzione di congruità della rettifica del valore dichiarato.
• In sede di mediazione l'Ufficio può formulare proposte di valore e di riduzione delle sanzioni; il rifiuto della proposta non impedisce al giudice di fare riferimento ai valori e agli elementi prodotti in mediazione se coerenti e adeguatamente motivati.
• Per contrastare la rettifica il contribuente dovrebbe produrre prove specifiche e documentate sull'effettivo stato dell'immobile (vetustà, difformità, condizioni, interventi, titoli catastali) o sul carattere non comparabile degli immobili citati dall'Ufficio.