Sentenza del 06/10/2021 n. 1222 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento IRPEF e addizionali per l'anno 2011 relativo a redditi da locazione: l'Ufficio aveva tassato il canone risultante dai contratti di locazione anche se non percepito a causa dell'inadempimento del conduttore, ritenendo applicabile l'art. 26 TUIR (riferimento al canone contrattuale). Il contribuente (locatore) aveva dichiarato solo il reddito catastale sostenendo che i contratti si erano risolti ipso iure per clausola risolutiva espressa a fronte della morosità del conduttore e quindi non poteva farsi riferimento al canone non percepito.

La decisione

La Corte ha respinto l'appello dell'Agenzia e confermato la sentenza di primo grado che aveva dato ragione a "XX": essendo intervenuta la clausola risolutiva espressa per inadempimento (documentata dalla convalida di sfratto e dalla mancata percezione del canone dal gennaio 2011), il contratto si è considerato risolto e non è più praticabile il riferimento al reddito locativo contrattuale ai sensi dell'art. 26 TUIR. Conseguentemente il recupero a tassazione dei canoni non percepiti è infondato. L'Agenzia è condannata alle spese, liquidate in euro 1.500 oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 26 TUIR

  Il regime che prende a riferimento il canone contrattuale per la determinazione del reddito dei fabbricati è eccezionale e opera solo finché il contratto di locazione è effettivamente in vita; non si applica se il contratto si è risolto per effetto di clausola risolutiva espressa per inadempimento.

• art. 1596 c.c.

  Riferimento alla cessazione del rapporto per scadenza del termine (richiamato per distinzione rispetto alla risoluzione per inadempimento).

• art. 1456 c.c.

  Principio della clausola risolutiva espressa: l'inadempimento del conduttore può determinare la risoluzione ipso iure del contratto, con effetto dalla data dell'inadempimento, se la clausola è stata validamente invocata.

• art. 1454 c.c.

  Possibilità di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (richiamata tra le cause di cessazione del rapporto che escludono l'applicabilità del riferimento al canone contrattuale).

• Giurisprudenza (Cass. civ., sez. trib., 09/05/2019, n. 12332; Corte Cost. sent. n.362/2000 e precedenti)

  Principi consolidati secondo cui la deroga prevista dall'art. 26 TUIR deve armonizzarsi con la regola generale e si applica solo durante la vigenza del contratto; in caso di risoluzione valida del contratto l'eccezione decade.

Massime di principio

• La disciplina che consente di assumere il canone contrattuale (art. 26 TUIR) è un'eccezione che vale solo quando il rapporto locatizio è effettivamente in vita: se il contratto si è risolto (anche ipso iure per clausola risolutiva espressa) non può essere preso a riferimento il canone non percepito.
• Per provare la cessazione del rapporto e quindi l'inapplicabilità dell'art. 26 TUIR è fondamentale documentare l'inadempimento e l'attivazione/ottenimento di atti (es. convalida di sfratto, diffide, dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva) che attestino efficacemente la risoluzione dal momento dell'inadempimento.
• Se il locatore ha validamente dichiarato e documentato la risoluzione, il reddito imponibile va determinato sulla base delle regole ordinarie applicabili al periodo di effettivo possesso/produzione del reddito (e non sul canone contrattuale riferito a un rapporto ormai cessato).
• Attenzione ai comportamenti che possano implicitamente riattivare o confermare la vigenza del rapporto (es. accettazione di pagamenti o tolleranza prolungata): in tali casi l'Amministrazione può sostenere che il contratto è rimasto in vita e applicare il riferimento al canone.
• In situazioni analoghe è consigliabile tempestivamente formalizzare la risoluzione (comunicazioni scritte, atti giudiziari) e conservare tutta la documentazione probatoria per resistere a contestazioni dell'Amministrazione finanziaria.