Risposta n. 373 del 10/09/2019

Locazione breve di immobile abitativo tramite AirBnB e applicabilità della cedolare secca

L’interpello riguarda la possibilità, per una persona fisica, di locare per brevi periodi un appartamento a turisti tramite il portale online AirBnB, applicando il regime fiscale delle locazioni brevi e, in particolare, l’imposta sostitutiva del 21% in regime di cedolare secca. Il dubbio nasce dal possibile contrasto con una disciplina provinciale che, per l’attività di affittacamere in forma "privata", sembrerebbe porre limiti più restrittivi e vietare l’intermediazione.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

L’istante intende concedere in locazione un immobile a uso abitativo per periodi brevi, utilizzando AirBnB, portale che offre servizi di pubblicità, intermediazione, prenotazione, valutazione e rendicontazione. L’attività sarebbe svolta come persona fisica e non nell’ambito di un’attività d’impresa.

Il contribuente richiama l’art. 4 del DL n. 50 del 2017, secondo cui i redditi derivanti da contratti di locazione breve di durata non superiore a 30 giorni possono essere assoggettati, su opzione, all’imposta sostitutiva del 21% prevista per la cedolare secca. Inoltre, osserva che gli intermediari che intervengono nella locazione applicano una ritenuta del 21% e la versano all’Agenzia delle Entrate.

Quesito posto all’Agenzia delle Entrate

Il quesito sostanziale è se l’utilizzo di AirBnB e la stipula di più di quattro contratti annui possano comportare la qualificazione dell’attività come commerciale, con conseguente obbligo di apertura di partita IVA, iscrizione alla Camera di commercio e all’INPS, nonché esclusione dal regime fiscale delle locazioni brevi.

Soluzione interpretativa proposta dall’istante

Il contribuente sostiene che prevalga la normativa statale rispetto a quella provinciale e che, quindi, i redditi derivanti dalle locazioni possano essere tassati con la cedolare secca anche se i contratti sono più di quattro all’anno. Ne conseguirebbe che non sussisterebbe l’obbligo di dichiarare tali redditi come redditi d’impresa.

Normativa e prassi richiamate dall’Agenzia

L’Agenzia richiama l’art. 4 del DL 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, che definisce le locazioni brevi come contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche tramite soggetti che esercitano intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici.

La norma prevede inoltre:

• l’applicazione, ai redditi derivanti da tali contratti, delle disposizioni dell’art. 3 del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota del 21% in caso di opzione per la cedolare secca;
• l’estensione del regime anche ai corrispettivi lordi derivanti da sublocazione e da contratti onerosi conclusi dal comodatario;
• il rinvio a un regolamento attuativo per definire i criteri di presunzione dello svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale.

L’Agenzia richiama anche:

• il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 luglio 2017, che ha dettato le modalità applicative;
• la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, che ha chiarito che la disciplina si applica sia ai contratti diretti sia a quelli in cui intervengono intermediari o gestori di portali online.

Limiti della disciplina delle locazioni brevi

La circolare n. 24/E del 2017 viene richiamata anche per precisare che il regime delle locazioni brevi non si applica quando, oltre alla messa a disposizione dell’abitazione, siano forniti servizi aggiuntivi non strettamente connessi alla finalità residenziale, come ad esempio:

• colazione;
• somministrazione di pasti;
• auto a noleggio;
• guide turistiche;
• interpreti.

In tali casi, infatti, è richiesto un minimo livello di organizzazione e la fattispecie può uscire dall’ambito delle locazioni brevi.

La circolare precisa inoltre che restano escluse le locazioni brevi che si collocano nell’esercizio di attività d’impresa, come definita dall’art. 55, comma 2, del TUIR e dall’art. 4 del DPR n. 633 del 1972.

Mancata emanazione del regolamento attuativo

L’Agenzia evidenzia che il comma 3-bis dell’art. 4 del DL n. 50 del 2017 prevede un regolamento destinato a fissare i criteri per presumere svolta in forma imprenditoriale l’attività di locazione breve, anche in relazione al numero di unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni nell’anno solare.

Tuttavia, tale regolamento non risulta ancora emanato. Pertanto, in sua assenza, occorre fare riferimento ai criteri generali dell’art. 2082 c.c. e dell’art. 55 del TUIR per stabilire se l’attività sia esercitata in forma imprenditoriale oppure no.

Valutazione del caso concreto e parere dell’Agenzia

Sulla base della documentazione presentata, l’Agenzia rileva che l’istante esercita l’attività di locazione dell’immobile abitativo al di fuori dell’esercizio di impresa. Questa conclusione resta però subordinata alla veridicità e completezza dei fatti rappresentati: potrà essere superata in sede di accertamento qualora emergano documenti, atti o fatti diversi.

Di conseguenza, in mancanza di elementi idonei a qualificare l’attività come impresa, trova applicazione il regime dell’art. 4 del DL n. 50 del 2017, con possibilità di optare per la cedolare secca del 21% ai sensi dell’art. 3 del D.lgs. n. 23 del 2011.

Rapporto con la legge provinciale di Bolzano

Quanto all’asserita sovrapposizione tra la legge provinciale e quella statale, l’Agenzia esclude che vi sia un problema di gerarchia delle fonti rilevante nel caso concreto. Le due discipline, infatti, riguardano materie diverse e perseguono finalità differenti.

In particolare, la Legge Provinciale di Bolzano n. 12 del 1995 non contiene disposizioni che assumano rilevanza ai fini fiscali. Ne deriva che essa non impedisce l’applicazione del regime fiscale statale delle locazioni brevi.

Conclusioni operative

L’interpello si chiude con un orientamento favorevole al contribuente, nei limiti della fattispecie rappresentata. Se la locazione è effettivamente svolta da persona fisica al di fuori dell’attività d’impresa e senza servizi ulteriori tali da trasformarla in attività organizzata, i canoni possono essere assoggettati al regime delle locazioni brevi e, su opzione, alla cedolare secca del 21%.

La presenza di AirBnB come intermediario non esclude, di per sé, il regime agevolato. La normativa provinciale invocata non incide sul trattamento fiscale statale della locazione.