Cassazione Civile, Ordinanza n. 36494/2023 del 29/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un procedimento di sfratto per morosità relativo a una bottega concessa in locazione ad uso non abitativo. Il locatore assumeva l'omesso pagamento di canoni e chiedeva la convalida dello sfratto; il conduttore contestava la gravità dell'inadempimento, deduceva di aver pagato un canone con ritardo, lamentava il mancato pagamento degli interessi legali sul deposito cauzionale e proponeva eccezione di compensazione; inoltre allegava problemi dell'immobile (allagamenti) e impedimenti di accesso imputati a condominio e comune, chiamandoli in causa. Il Tribunale dispose il rilascio e poi dichiarò la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, rigettando le domande riconvenzionali e quelle risarcitorie verso i terzi chiamati; la Corte d'appello confermò. In cassazione il conduttore dedusse tre motivi: 1) violazione degli artt. 1453 e 1455 c.c. e del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, sostenendo che non potesse essere valutato l'inadempimento successivo alla domanda, per effetto della c.d. cristallizzazione dell'inadempimento; 2) violazione degli artt. 1455 c.c. e 666 c.p.c. e omesso esame di fatto decisivo, lamentando l'erronea applicazione dell'art. 5 l. 392/1978 a locazione non abitativa, il mancato esame della compensazione con gli interessi sul deposito cauzionale e la mancata considerazione della lunga regolare esecuzione del rapporto; 3) violazione degli artt. 11 e 79 l. 392/1978, sostenendo la nullità della clausola contrattuale che rinviava al termine della locazione il pagamento degli interessi sul deposito cauzionale e chiedendo che tale credito fosse compensato con i canoni dovuti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondate le censure sui primi due motivi, affermando che, nei contratti di durata come la locazione, il giudice può valutare la gravità dell'inadempimento anche alla luce del comportamento successivo alla domanda, compreso il protrarsi della morosità in corso di causa, e che quindi non opera la regola della cristallizzazione propria dell'art. 1453 c.c. nei termini prospettati dal ricorrente. Quanto al secondo motivo, ha escluso che la Corte d'appello avesse applicato l'art. 5 l. 392/1978 e ha ritenuto comunque non decisiva la doglianza sulla compensazione. Sul terzo motivo, la Corte ha osservato che, anche a voler ritenere nulla la clausola che differiva il pagamento annuale degli interessi sul deposito cauzionale, il relativo credito del conduttore avrebbe estinto solo una parte minima dei canoni insoluti, senza incidere sulla sussistenza di plurime mensilità non pagate e quindi sulla gravità dell'inadempimento legittimante la risoluzione. Il ricorrente è stato condannato alle spese e sono stati richiamati i presupposti per il doppio contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  "cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti"

  La regola della cristallizzazione dell'inadempimento, propria della risoluzione per inadempimento in generale, non opera nello stesso modo nei contratti di durata come la locazione, nei quali il comportamento successivo del debitore resta valutabile ai fini della gravità dell'inadempimento.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento va valutata in modo unitario, considerando l'intero comportamento del debitore, la durata della mora e il suo eventuale protrarsi nel corso del giudizio.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di corrispondenza tra chiesto e pronunciato è stata esclusa perché la Corte territoriale non ha pronunciato ultra petita, avendo solo valutato elementi rilevanti ai fini della gravità dell'inadempimento.

• art. 1145 c.p.c.

  È richiamato nel motivo, ma la Corte non ne ravvisa una violazione decisiva nella decisione impugnata.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il vizio di violazione di legge richiede l'indicazione specifica delle affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata che si assumono erronee.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il ricorrente lo invoca per nullità della sentenza e del procedimento, ma la Corte esclude il vizio nei termini prospettati.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame concerne fatti decisivi, non domande o eccezioni in sé; inoltre, nel caso concreto, la questione non era decisiva.

• art. 666 c.p.c.

  È richiamato dal ricorrente nel secondo motivo, ma la Corte non ne ravvisa violazione rilevante ai fini del decisum.

• art. 1591 c.c.

  Nel contratto di locazione il conduttore che permane nel godimento del bene dopo la domanda continua a dovere il corrispettivo fino alla riconsegna, sicché il locatore conserva interesse all'adempimento.

• art. 5 l. 392/1978

  La Corte d'appello non ha fondato la decisione su tale norma e quindi non vi è stata l'asserita applicazione indebita.

• art. 11 l. 392/1978

  L'obbligo del locatore di corrispondere annualmente gli interessi legali sul deposito cauzionale è norma imperativa, posta a tutela del conduttore e per evitare che la cauzione si traduca in un incremento surrettizio del canone.

• art. 79 l. 392/1978

  È nulla la clausola che attribuisca al locatore un vantaggio ingiusto in contrasto con la disciplina imperativa sugli interessi del deposito cauzionale; nel caso concreto, però, la clausola di differimento al termine del rapporto è stata letta nel senso della sua invalidità solo in astratto, senza esito decisivo sul giudizio di risoluzione.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R.

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nei contratti di locazione e, più in generale, nei contratti di durata, ai fini della risoluzione per inadempimento il giudice può valutare la gravità della morosità anche in relazione al comportamento successivo alla proposizione della domanda, compreso il protrarsi dell'omesso pagamento in corso di causa.
• La regola di cristallizzazione dell'inadempimento ex art. 1453 c.c. non impedisce, nei rapporti di durata in cui il creditore non può sospendere la propria prestazione, di considerare l'adempimento o l'inadempimento sopravvenuto ai fini della valutazione complessiva della gravità ex art. 1455 c.c.
• Il vizio di violazione di legge ex art. 360, n. 3, c.p.c. deve essere dedotto indicando in modo specifico quali affermazioni in diritto della sentenza impugnata contrastino con la norma o con l'interpretazione giurisprudenziale; non è sufficiente contestare il solo esito fattuale della decisione.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda fatti storici decisivi, non la mera omessa pronuncia su domande o eccezioni in quanto tali, e comunque non è configurabile quando la circostanza dedotta non sarebbe idonea a mutare l'esito della lite.
• Nel contratto di locazione, gli interessi sul deposito cauzionale hanno natura imperativa a tutela del conduttore, ma l'eventuale invalidità di una clausola che ne differisca il pagamento non è di per sé decisiva se il relativo credito non è idoneo a eliminare la morosità complessivamente rilevante ai fini della risoluzione.

Come è indicizzato