Sentenza del 02/03/2020 n. 654 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

disputa sull'applicabilità dell'agevolazione "prima casa" ai fini dell'imposta di registro per un immobile ad uso abitativo; questione centrale: qualificazione dell'immobile come "di lusso" perché la superficie utile dell'abitazione supererebbe i 240 metri quadrati. Il contribuente contestava il computo di alcuni vani al piano terra, sostenendo che, essendo al grezzo e privi di pavimentazione, non risultassero effettivamente utilizzabili e quindi non dovessero essere conteggiati nella superficie utile.

La decisione

la commissione tributaria regionale ha accolto l'appello dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo irrilevante lo stato di finitura (manifesta al grezzo e mancanza di pavimentazione) di alcuni vani ai fini del computo della superficie utile. Ne è conseguita la conferma che l'immobile, nella parte effettivamente utilizzata, supera la soglia dei 240 mq e va qualificato come immobile di lusso, con conseguente esclusione dalle agevolazioni "prima casa" per l'imposta di registro.

Norme richiamate

• normativa sulle agevolazioni "prima casa" e sui limiti di superficie (soglia 240 mq)

  la norma che esclude le agevolazioni per le abitazioni la cui superficie utile supera i 240 mq è interpretata come applicabile tenendo conto della "superficie effettivamente utilizzabile" dei vani; lo stato di finitura dei locali (es. al grezzo, senza pavimentazione) non esclude automaticamente il loro computo nella superficie utile quando risultano effettivamente utilizzabili.

Massime di principio

• Per valutare l'accesso all'agevolazione "prima casa" conta la superficie utile complessiva: se supera 240 mq l'immobile può essere qualificato come "di lusso" e perdere l'agevolazione.
• Nel computo della superficie utile si considera la effettiva utilizzabilità dei locali più che la formale abitabilità o lo stato di finitura: ambienti al grezzo o privi di pavimentazione possono comunque essere inclusi se risultano concretamente utilizzabili.
• La mera mancata finitura di un vano non è, di per sé, sufficiente a escluderlo dal calcolo della superficie utile; è opportuno fornire prove tecniche specifiche (perizia, documentazione fotografica, certificazioni tecniche) se si intende dimostrare l'effettiva non utilizzabilità di determinati locali.
• In caso di contestazione con l'Agenzia delle Entrate, la documentazione tecnica e peritale assume rilievo: senza elementi probatori forti, le autorità/commissioni potrebbero considerare i locali computabili nella superficie utile.
• Per situazioni simili è consigliabile una preventiva verifica tecnica (geometra/architetto) e, se necessario, una tempestiva impugnazione con precise evidenze tecniche per contestare il computo della superficie.