Sentenza n. 11172/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il diniego di condono edilizio e il preavviso di rigetto relativi a interventi qualificati nella domanda come ampliamento e cambio di destinazione d'uso, ricadenti in area sottoposta a vincolo paesaggistico, vincolo di interesse archeologico e nel perimetro del Parco Regionale dei Castelli Romani. Con il primo motivo ha dedotto la violazione dell'art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004, sostenendo che il Comune avrebbe omesso una concreta valutazione di compatibilità paesaggistica, limitandosi a richiamare la disciplina edilizia e urbanistica, senza esaminare la visibilità, l'intervisibilità e l'effettiva incidenza delle opere sul paesaggio. Con il secondo motivo ha dedotto la violazione dei medesimi parametri normativi, dell'art. 1 l. 241/1990 e dei principi di proporzionalità, sostenendo la marginalità, le ridotte dimensioni e la possibile compatibilità delle opere mediante prescrizioni. Con il terzo motivo ha lamentato difetto di istruttoria e illogicità manifesta per l'omessa considerazione dell'intervisibilità, della collocazione dell'immobile ai margini dell'area vincolata, dell'asserita estraneità all'ambito UNESCO di elevata sensibilità visiva e della presenza, nel contesto, di edifici con caratteristiche analoghe. Il Comune ha chiesto il rigetto del ricorso.

La decisione

Il TAR ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inconferente il richiamo all'art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004, poiché la domanda riguardava il c.d. terzo condono previsto dall'art. 32 d.l. 269/2003 e doveva essere esaminata secondo i limiti specifici dei commi 26 e 27 della stessa disposizione, nonché dell'art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio 12/2004. L'intervento era qualificato come tipologia 1 dell'allegato 1 al d.l. 269/2003 e comportava nuova cubatura e superficie utile, attraverso la sopraelevazione dell'edificio, il rifacimento del tetto e la realizzazione di una tettoia. Secondo il giudice, gli abusi maggiori o sostanziali corrispondenti alle tipologie 1, 2 e 3 non sono suscettibili di condono se realizzati in area gravata da vincolo paesaggistico, anche quando il vincolo sia di inedificabilità relativa e anche se le opere siano conformi alla disciplina urbanistica. La presenza congiunta del vincolo paesaggistico, del vincolo archeologico e dell'inclusione nel parco regionale rendeva quindi l'insanabilità direttamente prevista dalla legge e imponeva il diniego, senza necessità di una distinta valutazione concreta di compatibilità paesaggistica, di visibilità o di intervisibilità. Il giudice ha inoltre rilevato che il diniego e il preavviso richiamavano espressamente l'insanabilità derivante dall'art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio 12/2004, sicché era infondata anche la censura relativa all'asserita motivazione limitata a profili edilizi. Le doglianze sulla modesta rilevanza paesaggistica delle opere sono state ritenute irrilevanti rispetto al carattere vincolato e doveroso del diniego e, comunque, generiche e non adeguatamente provate. Le fotografie prodotte sono state considerate prive di data certa e rappresentative di un manufatto visibile e corredato da una tettoia impattante. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese processuali, liquidate in euro 2.000, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 10-bis l. 241/1990

  Il preavviso di rigetto è stato considerato parte del procedimento, ma le relative censure sono state respinte perché il diniego e il preavviso esplicitavano la preclusione legale alla sanatoria.

• art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004

  non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi

  La disciplina della sanatoria paesaggistica a regime non è il parametro applicabile alla domanda di terzo condono disciplinata dall'art. 32 d.l. 269/2003.

• art. 32, commi 26 e 27, d.l. 269/2003, convertito dalla l. 326/2003

  Sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all'allegato 1

  Nel terzo condono, nelle aree vincolate, sono sanabili soltanto gli abusi minori delle tipologie 4, 5 e 6, purché ricorrano le ulteriori condizioni di legge; gli abusi maggiori delle tipologie 1, 2 e 3 non sono sanabili.

• Allegato 1 al d.l. 269/2003

  La tipologia 1 identifica un abuso maggiore o sostanziale, incompatibile con il condono quando realizzato in area gravata da vincolo paesaggistico.

• art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio 12/2004

  non sono comunque suscettibili di sanatoria

  La disposizione esclude dal condono le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli paesaggistici, parchi, aree protette, monumenti naturali, SIC e ZPS, nei limiti richiamati dalla normativa statale.

• art. 32 l. 47/1985

  È richiamato quale disciplina generale dei vincoli e delle condizioni del condono, ferma la disciplina più restrittiva introdotta dal terzo condono.

• art. 33 l. 47/1985

  È richiamato quale ulteriore limite alla sanatoria, fatto salvo e integrato dalle restrizioni del terzo condono.

Massime di principio

• Nel c.d. terzo condono edilizio previsto dall'art. 32 d.l. 269/2003, gli abusi realizzati in area sottoposta a vincolo paesaggistico sono sanabili soltanto se rientrano nelle tipologie minori 4, 5 e 6 dell'allegato 1, non comportano aumento di cubatura o superficie e ricorrono le ulteriori condizioni previste dalla legge.
• Gli abusi maggiori o sostanziali delle tipologie 1, 2 e 3 dell'allegato 1 al d.l. 269/2003 non sono suscettibili di condono quando realizzati in area gravata da vincolo paesaggistico, anche se il vincolo non comporta inedificabilità assoluta e anche se le opere risultano conformi alla disciplina urbanistica.
• Quando il diniego di terzo condono è imposto direttamente dalla combinazione dei commi 26 e 27 dell'art. 32 d.l. 269/2003 e della normativa regionale attuativa, l'amministrazione non deve svolgere una distinta valutazione concreta di compatibilità paesaggistica, visibilità, intervisibilità o possibilità di prescrizioni mitigatrici.
• La disciplina dell'art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004, relativa alla compatibilità paesaggistica postuma a regime, non costituisce il parametro per valutare la condonabilità di opere abusive soggette alla disciplina speciale e più restrittiva del terzo condono.
• La qualificazione dell'intervento contenuta nella domanda di condono, ove descriva un ampliamento o una sopraelevazione con creazione di nuova cubatura e superficie utile, rileva ai fini dell'inquadramento dell'abuso nella tipologia sostanziale e della conseguente esclusione dal condono in area vincolata.

Come è indicizzato