Cassazione Civile, Ordinanza n. 23768/2025 del 23/08/2025

Esito

La controversia

La società acquirente di un terreno edificatorio conveniva in giudizio la venditrice chiedendo la risoluzione della compravendita per mancanza di qualità essenziali/promesse del bene, oltre al risarcimento, deducendo che il lotto era stato acquistato con permesso di costruire e con una rappresentazione progettuale che attestava la presenza e il collegamento alla rete fognaria comunale, ma che in concreto mancava l’allaccio necessario per l’edificazione. La venditrice contestava la domanda, sosteneva che la rete fognaria esistesse ma fosse indicata in un punto diverso e che fosse sufficiente ridefinire il tracciato di collegamento, chiamava in garanzia il progettista e proponeva domanda riconvenzionale per il rimborso degli oneri concessori. In primo grado il Tribunale aveva accolto la domanda di risoluzione; in appello la venditrice otteneva invece il rigetto della domanda principale e l’accoglimento della riconvenzionale. In cassazione l’acquirente articolava cinque motivi: 1) violazione dell’art. 112 c.p.c. per asserito travisamento del petitum e della causa petendi da parte della Corte d’appello; 2) falsa applicazione dell’art. 1497 c.c. per avere escluso la risoluzione nonostante la mancanza delle qualità promesse del bene; 3) omesso esame di un fatto decisivo, ossia che il lotto era in zona di espansione e che il permesso di costruire sarebbe stato illegittimo senza un corretto allaccio alle opere di urbanizzazione; 4) omessa pronuncia sull’appello incidentale che riproponeva anche le domande di risoluzione per aliud pro alio, per vizi ex art. 1490 c.c. e di risarcimento; 5) nullità per motivazione apparente e omesso esame sulla riconvenzionale relativa agli oneri concessori, sostenendo che la venditrice avesse versato solo una parte degli oneri e che non vi fosse un obbligo della compratrice di rimborsare somme non effettivamente pagate.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi. Ha ritenuto che non vi fosse violazione dell’art. 112 c.p.c., poiché la Corte d’appello aveva deciso sul medesimo petitum della risoluzione del contratto e aveva semplicemente qualificato diversamente i fatti allegati; ha escluso l’erronea applicazione dell’art. 1497 c.c., rilevando che il giudice di merito aveva accertato in fatto che la diversa collocazione della rete fognaria non incideva sulla funzionalità e utilizzabilità del bene e che l’allaccio era stato assentito; ha dichiarato nuova e comunque infondata la censura sull’illegittimità del permesso di costruire, precisando che la sua eventuale invalidità rileva solo nel rapporto pubblicistico e non nella controversia privatistica sulla qualità del bene; ha escluso l’omessa pronuncia perché l’accoglimento dell’appello principale implicava il rigetto di quello incidentale, comprese le domande accessorie; ha infine ritenuto che la motivazione sulla riconvenzionale restitutoria degli oneri concessori non fosse apparente e che le doglianze sulla misura delle somme e sull’assenza di obbligo di pagamento richiedessero accertamenti in fatto, inammissibili in cassazione e comunque non specificamente documentati. La ricorrente è stata condannata alle spese e, ricorrendone i presupposti, al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato è violato solo se il giudice attribuisce un bene diverso o pronuncia su domanda nuova; non vi è violazione quando il giudice decide sul medesimo petitum qualificando diversamente i fatti allegati.

• art. 1497 c.c.

  La mancanza di qualità promesse del bene può giustificare la risoluzione solo se incide sulle qualità rilevanti del bene ai fini dell’utilizzo e della funzionalità; nel caso concreto la difformità del tracciato fognario è stata ritenuta irrilevante.

• art. 1490 c.c.

  La censura relativa ai vizi della cosa è stata esclusa perché il giudice di merito ha accertato che il bene era comunque funzionale e utilizzabile, con allaccio assentito.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  La violazione delle norme processuali dedotta come nullità è infondata quando la sentenza d’appello si mantiene entro i limiti della domanda e implicitamente rigetta le questioni assorbite.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La diversa qualificazione giuridica dei fatti da parte del giudice di merito non è censurabile in cassazione se sorretta da accertamenti di fatto logicamente coerenti.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame è inammissibile quando la censura introduce una questione nuova o richiede un riesame del fatto.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione è apparente solo se non consente di percepire il fondamento logico della decisione; non ricorre se la sentenza indica la ragione della statuizione.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione deve essere percepibile e non meramente apparente, ma nel caso concreto la Corte ha ritenuto soddisfatto tale standard.

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato in relazione al devolutum dell’appello, ma la censura è stata ritenuta infondata perché l’appello principale ha assorbito le domande riproposte.

• art. 343 c.p.c.

  L’appello incidentale riproposto resta implicitamente rigettato quando viene accolto l’appello principale incompatibile con esso.

• art. 96 c.p.c.

  La parte vittoriosa non può essere condannata per responsabilità aggravata; la questione è stata ritenuta assorbita e comunque priva di base.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso deve indicare specificamente gli atti e i documenti posti a fondamento delle censure; in difetto, le doglianze sono inammissibili.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  Essendo il ricorso rigettato, ricorrono i presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato quale parametro per la misura dell’ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato non è violato se il giudice di appello decide sul medesimo bene della vita richiesto, pur dando ai fatti allegati una qualificazione giuridica diversa da quella prospettata dalla parte.
• In tema di vendita, la risoluzione per mancanza di qualità promesse presuppone che la difformità incida concretamente sull’utilizzazione e funzionalità del bene; non basta una difformità progettuale o documentale priva di effetti pratici sul bene compravenduto.
• La dedotta illegittimità di titoli o autorizzazioni amministrative rileva, di regola, nel solo rapporto pubblicistico e non basta, da sola, a fondare l’inidoneità del bene nei rapporti privatistici tra venditore e compratore.
• L’omessa pronuncia può escludersi quando la decisione sull’appello principale sia logicamente incompatibile con le domande riproposte in via incidentale, che risultano così implicitamente rigettate.
• In cassazione non sono ammissibili censure che richiedano nuovi accertamenti di fatto o che non rispettino l’onere di specifica indicazione degli atti e documenti su cui si fondano.
• La motivazione è apparente solo quando non consente di comprendere il percorso logico-giuridico della decisione; non è sufficiente lamentare una motivazione sintetica se la ratio decidendi è comunque percepibile.

Come è indicizzato