Sentenza n. 645/2026 - Cagliari, Sezione 2

Esito

La controversia

La ricorrente aveva realizzato, in assenza di permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica, un vano in muratura di circa 5,40 mq e 13,80 mc, adibito a camera da letto, nel giardino di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare. Dopo il rigetto della prima istanza di accertamento di conformità e l’adozione dell’ordinanza di demolizione, presentava una seconda istanza volta a regolarizzare il manufatto come volume tecnico, mediante opere di adeguamento impiantistico e opere edilizie dirette a separarlo dalla parte residenziale e ad aprire un vano sulla facciata. Il ricorso introduttivo deduceva, tra l’altro, violazione della disciplina regionale e nazionale sull’accertamento di conformità, difetto di motivazione, violazione delle garanzie partecipative e illegittimità propria e derivata dell’ordinanza di demolizione. Con i motivi aggiunti la ricorrente contestava il diniego definitivo della seconda istanza, sostenendo che non fosse necessario il nullaosta condominiale, poiché gli interventi riguardavano area di proprietà esclusiva, non arrecavano danno alla stabilità, sicurezza o decoro dell’edificio e l’amministratore era stato informato. Deduceva inoltre violazione degli artt. 3 e 10-bis l. 241/1990, difetto di istruttoria e motivazione, violazione dell’art. 97 Cost. e illegittimità derivata.

La decisione

Il TAR ha dichiarato improcedibile il ricorso introduttivo per sopravvenuta carenza di interesse, in applicazione dell’art. 35, comma 1, lett. c), c.p.a., poiché la stessa ricorrente aveva dichiarato che la controversia era stata superata dalla successiva istanza di sanatoria e dal relativo diniego, impugnato con motivi aggiunti. Ha respinto il ricorso per motivi aggiunti. Il Collegio ha ritenuto che il Comune non avesse fondato la richiesta del nullaosta condominiale sull’art. 16, comma 2-bis, l.r. 23/1985, richiamato solo per qualificare la fattispecie come accertamento di conformità mediante opere, ma sull’art. 11 d.P.R. 380/2001, che impone all’amministrazione di verificare la legittimazione del richiedente e l’esistenza dei limiti civilistici all’intervento edilizio. La costruzione del vano, pur insistendo su area di proprietà esclusiva, alterava la sagoma e le linee architettoniche dell’edificio. Ne derivava la necessità del consenso degli altri condomini, ai sensi dell’art. 1122, comma 2, c.c.; la mera informazione all’amministratore non era sufficiente, dovendo pronunciarsi l’assemblea. Il Comune aveva quindi svolto una verifica civilistica limitata e pertinente, senza eccedere i propri poteri. Le osservazioni della ricorrente erano state valutate e respinte con motivazione sintetica ma intelligibile, idonea a rendere comprensibili le ragioni del diniego. È stato respinto anche il motivo di illegittimità derivata, poiché gli atti del ricorso introduttivo erano divenuti oggetto di una pronuncia di improcedibilità. Le spese sono state compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 35, comma 1, lett. c), c.p.a.

  Il ricorso è improcedibile quando sopravviene la carenza di interesse alla decisione, come dichiarato dalla ricorrente in relazione al ricorso introduttivo.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  L’amministrazione deve verificare che il richiedente il titolo edilizio sia legittimato e che non sussistano limiti civilistici alla realizzazione dell’intervento; la verifica non richiede un approfondito accertamento civilistico, ma almeno il minimum necessario a individuare il soggetto legittimato.

• art. 1122 c.c.

  “nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio (comma 1). In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea (comma 2)”

  La realizzazione di opere che incidono sensibilmente sulla sagoma e sulle linee architettoniche dell’edificio richiede il pronunciamento dell’assemblea condominiale; la preventiva comunicazione all’amministratore non equivale ad assenso.

• art. 16, comma 2-bis, l.r. 23/1985

  La disposizione individua la fattispecie dell’accertamento di conformità mediante esecuzione di opere, ma non costituisce il fondamento specifico della necessità del nullaosta condominiale.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  È richiamato quale disciplina dell’accertamento di conformità edilizia, nel cui ambito si colloca l’istanza contestata.

• art. 37 d.P.R. 380/2001

  È richiamato dalla ricorrente insieme all’art. 36 d.P.R. 380/2001 per sostenere l’assenza di una necessità normativa del nullaosta condominiale.

• art. 3 l. 241/1990

  Il diniego è stato ritenuto sufficientemente motivato, poiché esponeva in modo sintetico ma intelligibile la ragione ostativa costituita dalla carenza di legittimazione senza consenso condominiale.

• art. 10-bis l. 241/1990

  Le garanzie partecipative sono state ritenute rispettate: le osservazioni della ricorrente risultavano valutate e respinte con motivazione idonea.

Massime di principio

• Nel procedimento edilizio l’amministrazione deve verificare, ai sensi dell’art. 11 d.P.R. 380/2001, non solo la conformità urbanistico-edilizia dell’intervento, ma anche il minimum necessario dei limiti civilistici che incidono sulla legittimazione del richiedente; tale verifica non comporta un’approfondita cognizione dei rapporti privatistici.
• La realizzazione, da parte di un condomino, di un manufatto su area di proprietà esclusiva che alteri sensibilmente la sagoma o le linee architettoniche dell’edificio richiede il pronunciamento dell’assemblea condominiale ai sensi dell’art. 1122 c.c., anche se l’intervento non insiste su una parte comune.
• La preventiva comunicazione all’amministratore prevista dall’art. 1122, comma 2, c.c. non sostituisce il consenso o il pronunciamento dell’assemblea condominiale quando l’opera incide sulla sagoma o sul decoro architettonico dell’edificio.
• Nel procedimento di rilascio o sanatoria edilizia, la motivazione che individua nella mancanza della legittimazione civilistica il presupposto ostativo è sufficiente quando consente al destinatario di comprendere la ragione del diniego e dimostra che le osservazioni procedimentali sono state esaminate, anche mediante una risposta sintetica.

Come è indicizzato