Sentenza del 08/02/2017 n. 1168 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione del reddito imponibile IRPEF derivante da immobili locati e, in particolare, la rilevanza di una riduzione del canone concordata tra locatore e conduttore. La questione è se l'accordo modificativo, sottoscritto dalle parti in una certa data ma registrato successivamente, possa essere opposto all'Amministrazione finanziaria dalla data della sottoscrizione oppure soltanto dalla data della registrazione. La decisione valorizza l'esigenza di certezza della data e di prevenzione di accordi elusivi della tassazione.

La decisione

La riduzione del canone di locazione è opponibile all'Ufficio esclusivamente dalla data della registrazione dell'accordo modificativo, non dalla data anteriore di sottoscrizione. I redditi fondiari restano imponibili, anche se non effettivamente percepiti, fino al provvedimento giudiziale di sfratto esecutivo; analogamente, la modifica dei canoni produce effetti fiscali verso i terzi e l'Amministrazione solo dal momento in cui acquisisce data certa mediante registrazione.

Norme richiamate

• Disciplina IRPEF dei redditi da fabbricati

  I redditi da fabbricati vengono considerati imponibili IRPEF anche se non percepiti fino al momento del provvedimento tribunalizio di sfratto esecutivo.

  Il reddito locativo continua a concorrere alla formazione della base imponibile sino allo sfratto esecutivo, salvo che la legge disponga diversamente; la mancata percezione dei canoni, da sola, non elimina l'imponibilità.

• Disciplina della registrazione dei contratti e degli accordi modificativi di locazione

  Gli effetti modificativi dell'accordo avente ad oggetto i canoni di locazione sono opponibili ai terzi e quindi all'Ufficio solo a fare data dalla registrazione.

  La registrazione costituisce la data certa necessaria per rendere opponibile all'Amministrazione la riduzione del canone. La data di sottoscrizione dell'accordo, se anteriore e non assistita da altra idonea prova di data certa, non è sufficiente nei rapporti con il Fisco.

Massime di principio

• Una riduzione del canone concordata privatamente non modifica automaticamente il reddito imponibile nei confronti dell'Amministrazione finanziaria: per essere opponibile deve risultare da un atto registrato.
• In materia di redditi da locazione, la mancata riscossione dei canoni non è normalmente sufficiente a escludere l'imposizione; occorre il verificarsi degli specifici presupposti previsti dalla legge, come lo sfratto esecutivo.
• Quando una modifica contrattuale incide sulla base imponibile, è prudente registrarla tempestivamente, perché gli effetti fiscali possono decorrere dalla registrazione e non dalla firma dell'accordo.
• La registrazione svolge una funzione di certezza della data e tutela l'Erario contro accordi retroattivi o meramente strumentali a ridurre l'imponibile.