Cassazione Civile, Ordinanza n. 14827/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

Una società aveva impugnato un avviso di accertamento ICI relativo a un’area edificabile, sostenendo che il valore imponibile fosse stato sovrastimato dal Comune rispetto al prezzo effettivo di compravendita e che l’atto fosse comunque tardivo perché notificato oltre il termine decadenziale quinquennale. In appello il Comune aveva ottenuto riforma della decisione favorevole alla contribuente: la CTR aveva ritenuto legittimo il criterio comparativo adottato dall’ente, fondato su compravendite di beni similari nella stessa zona e nello stesso periodo, e aveva escluso che il prezzo dichiarato in una vendita infragruppo fosse di per sé vincolante ai fini del valore venale. Con il ricorso per cassazione la società ha dedotto quattro censure: 1) violazione dell’art. 1, comma 161, l. n. 296/2006 per la presunta decadenza del potere di accertamento, poiché l’avviso del 2007 sarebbe stato notificato nel 2013 oltre il termine di cinque anni; 2) violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, assumendo che il prezzo della compravendita effettiva dovesse prevalere sui criteri estimativi comunali; 3) omesso esame del fatto decisivo relativo all’asserita inesistenza, al momento della vendita, di rapporti infragruppo tra venditrice e acquirente; 4) omesso esame della perizia aggiornata prodotta in appello, che avrebbe confermato un valore di mercato più basso e coerente con il prezzo di vendita.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché la questione della decadenza non risultava trattata nei gradi di merito ed era stata introdotta in cassazione senza adeguata allegazione della sua previa deduzione; inoltre la decadenza del potere impositivo è eccezione in senso proprio e richiede una specifica deduzione tempestiva. Ha respinto il secondo motivo perché, in tema di ICI sulle aree edificabili, il prezzo della singola compravendita non è automaticamente vincolante e il valore venale può essere ricostruito con criteri comparativi fondati su parametri oggettivi di mercato, tra cui i prezzi medi di aree analoghe nella stessa zona e nello stesso periodo. Ha reputato infondati il terzo e il quarto motivo: il terzo perché la censura si limitava a contestare un solo aspetto della motivazione senza confrontarsi con la complessiva ratio decidendi, fondata anche su ulteriori elementi probatori; il quarto perché la perizia di parte stragiudiziale non ha valore di prova e il giudice di merito non è obbligato a darne conto espressamente. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1, comma 161, L. n. 296/2006

  stabilisce il termine quinquennale per la notificazione degli avvisi di accertamento; la relativa decadenza, se dedotta, è eccezione in senso proprio da proporre tempestivamente e specificamente nei gradi di merito.

• art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992

  per le aree fabbricabili il valore imponibile va determinato secondo il valore venale in comune commercio, sulla base di parametri oggettivi quali zona, indice edificatorio, destinazione d’uso, oneri di adattamento e prezzi medi di mercato di aree analoghe nel periodo di imposizione.

• art. 24, comma 2, d.lgs. n. 546/1992

  l’integrazione dei motivi di ricorso è ammessa solo per contestare documenti depositati dalla controparte e non conosciuti in precedenza.

• art. 112 c.p.c.

  la censura sulla decadenza avrebbe dovuto essere formulata come violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, se effettivamente non esaminata nei gradi di merito.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame di fatto decisivo non può essere fondato sulla mancata considerazione di una perizia stragiudiziale, che costituisce solo elemento indiziario valutabile discrezionalmente dal giudice di merito.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  in caso di rigetto dell’impugnazione, sussistono i presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La decadenza del potere di accertamento tributario, quando prevista a tutela esclusiva del contribuente, costituisce eccezione in senso proprio e non può essere rilevata per la prima volta in cassazione senza specifica allegazione della sua tempestiva deduzione nei precedenti gradi di merito.
• Nel contenzioso ICI sulle aree edificabili, il valore imponibile non coincide automaticamente con il prezzo dichiarato in una specifica compravendita: il giudice può utilizzare criteri comparativi e dati di mercato relativi ad aree omogenee per ricostruire il valore venale in comune commercio.
• Il ricorso per cassazione deve confrontarsi con l’intera ratio decidendi della sentenza impugnata; è infondato il motivo che attacchi solo uno degli argomenti della decisione senza incidere sulle autonome ragioni poste a base del decisum.
• La perizia stragiudiziale di parte non ha valore di prova piena e la sua mancata esplicita considerazione non integra, di regola, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c.

Come è indicizzato