Sentenza del 02/03/2023 n. 865 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di liquidazione per recupero dell'imposta di registro relativo a un contratto di locazione: il ricorrente aveva esercitato l'opzione per la cedolare secca sul contratto di locazione di un'unità immobiliare ad uso abitativo (anno 2011). La questione controversa riguardava se l'opzione per la cedolare secca fosse preclusa quando il conduttore è una società o agisce nell'esercizio di attività di impresa/arte/professione, in particolare alla luce dell'art. 3, commi 1 e 6, D.Lgs. 23/2011 e della circolare n.26/2011 dell'Agenzia delle Entrate.

La decisione

La Corte d'appello di Milano ha rigettato l'appello dell'Agenzia e confermato la decisione della CTP che aveva accolto il ricorso del contribuente. I giudici hanno ritenuto che la cedolare secca sia applicabile quando: (i) il locatore è una persona fisica che non esercita attività d'impresa né arti o professioni; e (ii) l'unità immobiliare è locata ad uso esclusivamente abitativo. È risultato irrilevante che il conduttore sia una società, purché l'immobile non sia locato per l'esercizio dell'attività d'impresa o professionale. La circolare dell'Agenzia, essendo fonte amministrativa secondaria, non vincola la decisione della Commissione. Spese compensate.

Norme richiamate

• D.Lgs. 23/2011, art. 3, commi 1 e 6

  La norma consente l'opzione per la cedolare secca come regime alternativo per i proprietari/titolari di diritti reali di godimento di unità immobiliari ad uso esclusivamente abitativo, a condizione che il locatore sia una persona fisica che non agisca nell'esercizio di attività d'impresa o di arti e professioni. La disposizione non pone requisiti particolari in capo al conduttore.

• Circolare Agenzia delle Entrate n.26/2011

  L'Agenzia, con la circolare, aveva escluso dall'applicazione della cedolare secca i contratti stipulati con conduttori che agiscono nell'esercizio di imprese o professioni, anche se l'immobile è destinato a uso abitativo per dipendenti/collaboratori. Tuttavia, la Corte ha osservato che la circolare è fonte amministrativa subordinata e non vincolante per i giudici, quindi non può prevalere sull'interpretazione della norma.

Massime di principio

• La cedolare secca è applicabile quando il locatore è una persona fisica che non agisce in regime d'impresa o professionale e l'immobile è locato ad uso esclusivamente abitativo.
• La natura giuridica del conduttore (persona fisica o società) è irrilevante ai fini della cedolare secca, purché l'immobile non sia effettivamente locato per l'esercizio di un'attività d'impresa o professionale.
• La produzione del contratto di locazione che dimostri la destinazione ad uso abitativo è determinante: il contribuente deve fornire prova documentale dei requisiti richiesti dalla legge.
• Le circolari dell'Agenzia delle Entrate sono utili indicazioni amministrative ma non sono vincolanti per i giudici; in caso di contrasto prevale l'interpretazione della norma da parte del giudice.
• Se l'immobile è effettivamente utilizzato per finalità lavorative o d'impresa (anche se formalmente locato a una società), ciò può escludere l'applicabilità della cedolare secca: verificare l'effettivo utilizzo e documentarlo.
• In caso di dubbio o contenzioso, è consigliabile registrare e conservare documentazione contrattuale che specifichi l'uso abitativo e il soggetto che ne beneficerà (es. dipendenti/convivenza), per dimostrare il rispetto dei requisiti normativi.