Cassazione Civile, Ordinanza n. 18359/2023 del 27/06/2023

Esito

La controversia

Un ente gestore di edilizia residenziale pubblica aveva chiesto al Tribunale la declaratoria di nullità o l'annullamento di una clausola del contratto di locazione stipulato con un assegnatario di alloggio assegnato per emergenza abitativa, sostenendo che la clausola di scadenza indicata nel contratto fosse frutto di errore materiale e che il rapporto dovesse considerarsi cessato dopo due anni, con conseguente ordine di rilascio dell'immobile e condanna al pagamento dell'indennità di occupazione. Il convenuto aveva resistito affermando che l'assegnazione fosse definitiva o comunque non soggetta a termine biennale. Il Tribunale aveva accolto la domanda; la Corte d'appello aveva confermato. In cassazione il soccombente ha dedotto: violazione della legge regionale veneta n. 10/1996, sostenendo che la norma distinguesse tra assegnazione ordinaria in casi particolari, non soggetta a termine, e assegnazione in deroga per emergenza abitativa, limitata a due anni; errata interpretazione del contratto di locazione, che sarebbe stato a tempo indeterminato e subordinato solo alla permanenza dei requisiti; omesso esame di fatti decisivi; nullità della sentenza per motivazione apparente; difetto di giurisdizione del giudice ordinario, poiché sarebbe stato necessario un previo annullamento/revoca dell'ordinanza sindacale; e erronea quantificazione dell'indennità di occupazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo errata l'interpretazione della legge regionale operata dalla Corte d'appello: l'assegnazione di alloggi riservati per emergenza abitativa, quando effettuata a favore di soggetti in possesso dei requisiti ordinari di legge, avviene con ordinanza sindacale e non è soggetta al limite biennale; il limite di due anni riguarda invece solo le "sistemazioni provvisorie" disposte in deroga, in favore di soggetti privi dei requisiti di cui all'art. 2. Tale errore ha inciso sulla qualificazione della fattispecie e ha reso la motivazione della sentenza d'appello priva di comprensibile giustificazione. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Venezia, in diversa composizione, anche per le spese. Sono rimasti assorbiti i restanti motivi, compreso quello sulla giurisdizione, ritenuto comunque manifestamente infondato nel percorso argomentativo della Corte.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  ricorso introduttivo del giudizio di merito

  indica il rito applicabile alla controversia locatizia trattata in primo grado.

• art. 360 c.p.c.

  commi primo, nn. 1, 3, 4 e 5

  sono stati dedotti i diversi motivi di ricorso per cassazione: violazione di legge, nullità della sentenza, omesso esame e motivi di giurisdizione.

• art. 374 c.p.c.

  consente alla sezione semplice di decidere la questione di giurisdizione quando le Sezioni Unite si sono già pronunciate sulla regola di riparto.

• art. 132 c.p.c.

  richiamato per denunciare la pretesa motivazione apparente della sentenza d'appello.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 132 c.p.c. per il vizio di motivazione.

• art. 111 Cost.

  richiamato per il requisito costituzionale della motivazione della sentenza.

• art. 2 legge reg. Veneto 2 aprile 1996, n. 10

  indica i requisiti soggettivi per l'assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica; la loro mancanza rileva solo nella deroga di cui all'art. 11, comma 6.

• art. 9 legge reg. Veneto 2 aprile 1996, n. 10

  richiamato come disciplina generale dell'assegnazione degli alloggi.

• art. 11 legge reg. Veneto 2 aprile 1996, n. 10

  il comma 1 prevede la riserva di alloggi per emergenze abitative o particolari categorie sociali; il comma 3 impone l'ordinanza sindacale; il comma 6 consente, solo per emergenze abitative, sistemazioni provvisorie in deroga ai commi 2 e 3, non eccedenti due anni.

• art. 18 legge reg. Veneto n. 11/1996

  richiamato dal ricorrente per la quantificazione dell'indennità di occupazione.

• art. 26 legge reg. Veneto n. 10/1996

  richiamato come possibile causa di revoca/annullamento/decadenza dell'assegnazione.

• art. 27 legge reg. Veneto n. 11/1996

  richiamato dal ricorrente in tema di indennità di occupazione.

• artt. 1362-1371 c.c.

  richiamati per i criteri di interpretazione del contratto, che la Corte d'appello avrebbe disatteso.

• art. 1366 c.c.

  richiamato per l'interpretazione secondo buona fede del contratto.

• art. 1324 c.c.

  richiamato per l'applicabilità delle regole sull'interpretazione dei contratti anche agli atti unilaterali.

• art. 7 c.p.a.

  richiamato dal ricorrente nel dedurre il difetto di giurisdizione del giudice ordinario.

Massime di principio

• In materia di edilizia residenziale pubblica, la giurisdizione del giudice ordinario sussiste quando la controversia riguarda la fase successiva all'assegnazione e attiene a cause sopravvenute di estinzione o risoluzione del rapporto locatizio; la giurisdizione amministrativa resta invece ferma per la contestazione della legittimità del procedimento di assegnazione o di provvedimenti incidenti sulla fase pubblicistica iniziale.
• La riserva di alloggi per emergenza abitativa può dare luogo a due modelli distinti: assegnazione ordinaria mediante ordinanza sindacale a soggetti in possesso dei requisiti di legge, senza limite biennale, e sistemazione provvisoria in deroga per soggetti privi dei requisiti, soggetta al limite massimo di due anni.
• L'interpretazione di una norma speciale deve rispettarne la struttura letterale e sistematica; non è consentito appiattire una disciplina che distingue espressamente tra regola ed eccezione, svuotando di significato la previsione della deroga.
• Quando l'erronea interpretazione della norma sostanziale condiziona in modo decisivo la qualificazione della fattispecie e l'esito del giudizio, la motivazione della sentenza di merito risulta viziata e la decisione va cassata con rinvio.
• Nel valutare un contratto di locazione di alloggio pubblico, il giudice deve prima qualificare correttamente il titolo di assegnazione e il regime legale applicabile; solo dopo può stabilire se una clausola di durata sia errore materiale o espressione della volontà negoziale.

Come è indicizzato