Cassazione Civile, Ordinanza n. 23635/2025 del 21/08/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto avente ad oggetto un locale inserito in un centro commerciale e i relativi beni/materiali accessori. La società poi ricorrente aveva introdotto giudizio chiedendo di accertare la scadenza del contratto qualificato come affitto di ramo d'azienda e di ottenere il rilascio del complesso. La controparte aveva resistito sostenendo che si trattasse invece di locazione commerciale, con conseguente nullità/inefficacia o inopponibilità del contratto, e aveva anche proposto domande riconvenzionali per danni e per indennizzi per migliorie e innovazioni. Dopo una prima cassazione con rinvio, la Corte d'appello di Bologna, in sede di rinvio, aveva ritenuto che il contratto fosse una locazione commerciale, valorizzando solo la messa a disposizione di massetto, registratore di cassa e bagno, e aveva rigettato la domanda di restituzione del ramo d'azienda. Con il ricorso per cassazione la società ricorrente ha denunciato violazione degli artt. 2555 e 2562 c.c. e degli artt. 1362 e 1363 c.c., sostenendo che il giudice di rinvio non aveva svolto la necessaria verifica sull'esistenza di altri beni e di un complesso aziendale preesistente e organizzato, inclusi beni immateriali come contratti, know-how e servizi gestionali, e non aveva correttamente applicato il principio di diritto già enunciato dalla Corte di cassazione. In memoria la ricorrente ha anche dedotto la sopravvenienza di un giudicato esterno che avrebbe definitivamente qualificato il rapporto come affitto di ramo d'azienda.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che il giudice di rinvio non avesse osservato il principio di diritto fissato nella precedente pronuncia di cassazione, perché aveva omesso di verificare la preesistenza di un complesso aziendale organizzato e aveva dunque svolto una sussunzione giuridica incompleta. La Corte ha inoltre considerato ammissibile la deduzione, in memoria, del sopravvenuto giudicato esterno sulla qualificazione del rapporto, reputandolo rilevante ai fini della decisione. Per tali ragioni ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Bologna in diversa composizione, affinché riesamini la controversia attenendosi ai principi già enunciati e valuti anche l'eccezione di giudicato esterno. Le spese del giudizio di legittimità sono state demandate al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 414 c.p.c.

  norma richiamata come base del ricorso introduttivo nel rito del lavoro applicato alla controversia

• art. 447-bis c.p.c.

  norma richiamata come disciplina processuale del giudizio relativo a rapporti di locazione o affini

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso in cassazione

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  l'errore di sussunzione nella qualificazione giuridica dei fatti è ricondotto al vizio di violazione o falsa applicazione di legge

• art. 2555 c.c.

  richiamato quale parametro per la nozione di azienda e per la distinzione rispetto alla mera locazione

• art. 2562 c.c.

  richiamato quale norma sulla nozione di affitto d'azienda o di ramo di azienda

• artt. 1362 e 1363 c.c.

  richiamati come criteri di interpretazione del contratto ai fini della sua qualificazione

• art. 1592 c.c.

  richiamato dalla parte resistente per pretese indennità per miglioramenti

• art. 1593 c.c.

  richiamato dalla parte resistente per pretese indennità per addizioni/innovazioni

• art. 391 c.p.c.

  richiamato in relazione all'estinzione del giudizio di cassazione per rinuncia nel procedimento da cui sarebbe derivato il giudicato esterno

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato nel procedimento da cui è derivato il giudicato esterno, in relazione alla proposta di definizione anticipata

Massime di principio

• Ai fini della distinzione tra locazione di immobile ad uso commerciale e affitto di azienda o di ramo d'azienda occorre verificare, in primo luogo, se esista una preesistente organizzazione aziendale dei beni oggetto del contratto; in mancanza di tale preesistenza non può parlarsi di trasferimento del godimento di un'azienda.
• La qualificazione del contratto non può fondarsi sulla mera presenza di pochi beni strumentali o accessori, se tali beni non sono idonei, per struttura e organizzazione, a costituire un compendio aziendale autonomo.
• Quando la Corte di cassazione abbia enunciato un principio di diritto in sede di rinvio, il giudice di rinvio deve attenervisi e deve esaminare gli specifici profili indicati dalla pronuncia rescindente; l'omessa considerazione di tali elementi integra violazione di legge per erronea sussunzione.
• Nel giudizio di legittimità sono deducibili anche fatti sopravvenuti rilevanti, come un giudicato esterno formatosi nelle more, ove incidenti sulla decisione impugnata e documentati dalla parte interessata.
• Se un successivo giudicato esterno definisce in modo definitivo la qualificazione del rapporto controverso, il giudice del rinvio deve attribuirgli rilievo ai fini della decisione della causa.
• rami

Come è indicizzato