Cassazione Civile, Ordinanza n. 07782/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

La lite nasceva dalla domanda proposta da alcuni condomini di un fabbricato in Avellino per ottenere l'accertamento che il sottotetto e il ballatoio posti all'ultimo piano fossero parti comuni condominiali, assumendo che le due proprietarie convenute se ne fossero illegittimamente appropriate mediante lavori di trasformazione e chiedendo la riduzione in pristino. Le convenute sostenevano invece che tali spazi fossero di loro proprietà esclusiva, come pertinenze dei rispettivi appartamenti. La Corte d'appello aveva confermato l'impostazione del Tribunale, ritenendo operante la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. in difetto di un titolo contrario idoneo. Con il ricorso per cassazione le proprietarie deducevano, con il primo motivo, la violazione dell'art. 1117 c.c. in relazione al condono edilizio rilasciato nel 1995 e agli atti di acquisto del 1996, sostenendo che tali atti dimostrassero la proprietà esclusiva dell'area, almeno quanto al ballatoio-terrazza. Con il secondo motivo deducevano ancora la violazione dell'art. 1117 c.c. con riguardo al sottotetto, lamentando che la Corte territoriale non avesse valorizzato la licenza edilizia, le tabelle millesimali e le conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio, che ne avrebbe evidenziato la funzione solo coibente. La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che il condono edilizio regolarizza solo l'opera sotto il profilo urbanistico-edilizio e non incide sulla titolarità dei diritti reali tra privati né sulla presunzione legale di condominialità, superabile solo da un titolo negoziale contrario; ha inoltre rilevato che il ballatoio era oggettivamente destinato all'accesso al locale macchine dell'ascensore e che gli atti di acquisto non contenevano clausole idonee a vincere la presunzione. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché, sotto la veste della violazione di legge, mirava in realtà a un riesame del fatto: la Corte d'appello aveva motivatamente valorizzato la consistenza del sottotetto, la sua altezza praticabile, l'accessibilità da spazi comuni, la presenza di impianti condominiali e la possibilità di utilizzo autonomo; la licenza edilizia e le tabelle millesimali avevano valore solo amministrativo o descrittivo, mentre il giudice di merito poteva discostarsi motivatamente dalle conclusioni del consulente tecnico. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna delle ricorrenti alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso: ha ritenuto infondato il primo motivo e inammissibile il secondo, confermando la sentenza di merito che aveva accertato la natura condominiale del ballatoio e del sottotetto e la conseguente condanna alla riduzione in pristino. Ha inoltre condannato le ricorrenti al pagamento delle spese di legittimità in favore di ciascuna parte controricorrente e ha dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità opera per le parti dell'edificio destinate all'uso comune e può essere vinta soltanto da un titolo negoziale contrario; il condono edilizio e gli atti privi di clausole specifiche non sono sufficienti a superarla.

• art. 13, co. 1-quater, d.p.r. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis d.p.r. n. 115 del 2002

  È richiamato quale parametro del contributo unificato dovuto in sede di legittimità.

Massime di principio

• Il condono edilizio regolarizza l'opera sotto il profilo amministrativo-urbanistico, ma non incide sui diritti reali tra privati né sulla presunzione di condominialità delle parti comuni.
• Per vincere la presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. è necessario un titolo negoziale contrario idoneo; non bastano indicazioni contenute in atti di acquisto se non espressamente attributive della proprietà esclusiva.
• La qualificazione di un bene come parte comune o pertinenza esclusiva dipende anzitutto dalla sua reale destinazione funzionale e strutturale, che il giudice di merito può accertare attraverso elementi oggettivi.
• In cassazione non è consentito trasformare censure di violazione di legge in richieste di nuovo esame del materiale probatorio o delle risultanze tecniche, quando la decisione di merito sia sorretta da motivazione congrua e non illogica.
• Il giudice di merito può discostarsi motivatamente dalle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, purché dia conto delle ragioni del diverso convincimento.

Come è indicizzato