Sentenza n. 94/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

La società ricorrente ha impugnato la comunicazione comunale di inefficacia della SCIA, sostenendo la falsa applicazione dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, la violazione della legge regionale Toscana n. 65/2014 e dell’art. 7.3.6 della variante gestionale del regolamento urbanistico comunale, nonché eccesso di potere per sviamento, erroneità dei presupposti, falsità della causa, illogicità manifesta, irragionevolezza e travisamento dei fatti. Secondo la ricorrente, il fabbricato, edificato anteriormente al 1967, sarebbe sempre stato destinato ad abitazione, dapprima come alloggio di servizio al fondo rustico e poi come casa di villeggiatura. La prova della destinazione residenziale sarebbe stata fornita mediante l’atto di compravendita del 2011, la planimetria catastale antecedente al 2012 e la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà del precedente proprietario. È stata inoltre dedotta la contraddittorietà del provvedimento, poiché il Comune avrebbe riconosciuto l’edificazione ante 1967 ma contestato la destinazione abitativa per mancanza di titolo sul cambio d’uso. La ricorrente ha infine invocato gli artt. 65 e 79 della l.r. Toscana n. 65/2014, ritenendo ammissibili interventi conservativi sugli insediamenti residenziali in ambito rurale.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo legittima la comunicazione comunale di inefficacia della SCIA. La disciplina urbanistica comunale richiedeva, per il recupero dell’immobile degradato, una documentazione inequivocabile della preesistenza, consistenza planivolumetrica e destinazione d’uso originaria. Gli elementi prodotti dalla società non sono stati ritenuti sufficienti. La cartografia di primo impianto qualificava il manufatto come rurale e non risultava alcun titolo autorizzativo del mutamento di destinazione d’uso. L’accatastamento in categoria A/3 e la menzione della destinazione abitativa nell’atto notarile non hanno valore probatorio autonomo ai fini edilizi, avendo il catasto finalità fiscali e non potendo sostituire i titoli abilitativi comunali. Anche l’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 non è stato utilmente invocato, poiché la planimetria di primo impianto indicava la destinazione rurale e la parte privata non aveva prodotto riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio o altri atti idonei a dimostrare la diversa destinazione abitativa. La dichiarazione sostitutiva resa dal precedente proprietario è stata ritenuta non decisiva, trattandosi di dichiarazione di terzo non verificabile e recessiva rispetto agli elementi oggettivi. Il sopralluogo della Polizia Municipale e la documentazione fotografica confermavano inoltre l’assenza di bagno, allacci elettrici, idrici e fognari e di tracce di impianti, elementi incompatibili con un pregresso uso residenziale. Non è stata ravvisata contraddittorietà nel provvedimento: l’edificazione ante 1967 escludeva la necessità del titolo edilizio originario, ma non provava l’intervenuto mutamento della destinazione d’uso da rurale a residenziale. L’art. 79 della l.r. Toscana n. 65/2014 è stato ritenuto inapplicabile perché riferito agli edifici con destinazione d’uso non agricola. Le spese sono state poste a carico della società ricorrente e liquidate in euro 4.000, oltre accessori di legge, se dovuti.

Norme richiamate

• art. 145, comma 6, l.r. Toscana n. 65/2014

  Disciplina il potere comunale di dichiarare l’inefficacia della SCIA e diffidare dall’esecuzione delle opere quando emergano ragioni ostative.

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001

  Individua gli elementi documentali utilizzabili per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile; nel caso concreto la planimetria di primo impianto indicava la destinazione rurale e la parte privata non ha fornito documentazione oggettiva sufficiente a dimostrare quella abitativa.

• art. 7.3.6.12 della variante gestionale del Regolamento Urbanistico del Comune di Monte Argentario

  la presentazione, a cura dell’avente titolo, di documentazione inequivocabile in ordine alla preesistenza, alla consistenza planivolumetrica e alla destinazione d’uso del fabbricato originario

  Subordina l’ammissibilità del recupero di immobili degradati alla coesistenza di elementi strutturali identificativi e di documentazione storica, grafica o fotografica inequivocabile sulla destinazione originaria.

• artt. 65 e 79 l.r. Toscana n. 65/2014

  Le disposizioni invocate dalla ricorrente sugli interventi relativi agli insediamenti residenziali in ambito rurale non si applicano quando non sia stata previamente dimostrata la destinazione d’uso non agricola dell’edificio.

• art. 34, comma 1, lett. e), d.lgs. n. 104/2010

  La richiesta di adozione delle misure attuative della pronuncia è stata assorbita dal rigetto della domanda di annullamento.

• art. 73 d.lgs. n. 104/2010

  Richiamato con riferimento al deposito delle memorie difensive e di replica.

Massime di principio

• Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo e della destinazione d’uso di un immobile, il privato deve fornire una prova rigorosa e oggettiva mediante gli strumenti documentali previsti dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, soprattutto quando la documentazione di primo impianto qualifica il manufatto in modo diverso da quello allegato.
• Le risultanze catastali hanno finalità essenzialmente fiscali e non possiedono autonomo valore probatorio ai fini edilizi; l’accatastamento in una categoria abitativa non dimostra né legittima il mutamento della destinazione d’uso e non può sostituire il titolo edilizio comunale eventualmente necessario.
• L’edificazione di un manufatto in epoca anteriore al 1967, tale da non richiedere il titolo edilizio originario, non dimostra l’avvenuto mutamento della sua destinazione d’uso; la destinazione originaria e ogni successivo cambio d’uso devono essere provati autonomamente.
• Nelle controversie edilizie la prova testimoniale o le dichiarazioni sostitutive provenienti da terzi hanno valore recessivo rispetto a elementi oggettivi quali cartografie storiche, documenti d’archivio, aerofotogrammetrie, ruderi, fondazioni e riscontri sullo stato dei luoghi.
• Quando la disciplina urbanistica locale richiede documentazione inequivocabile della destinazione d’uso preesistente per il recupero di un immobile, il mancato assolvimento di tale onere probatorio legittima la dichiarazione di inefficacia della SCIA e la diffida all’esecuzione delle opere.

Come è indicizzato