Cassazione Civile, Ordinanza n. 27191/2025 del 10/10/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda la pretesa condominialità di una stradella di accesso ai garage posta al piano interrato di un edificio sito in Gangi. I ricorrenti sostenevano che due box di proprietà delle controparti fossero stati ampliati occupando porzioni della corsia di accesso, che essi ritenevano bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., e chiedevano la demolizione delle opere abusive. Dopo un primo esito favorevole in appello e una precedente cassazione con rinvio, la Corte territoriale, riesaminando la fattispecie, ha escluso che l'area fosse mai entrata a far parte delle parti comuni, valorizzando la situazione concreta dei luoghi all'epoca della prima alienazione e la documentazione tecnica (tra cui planimetrie catastali e atti di fine lavori), ritenendo che i box fossero stati sin dall'origine realizzati con l'estensione attuale, a seguito di modifica del progetto da parte del costruttore prima della vendita. Con il ricorso per cassazione, i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione dell'art. 384, comma 2, c.p.c. e dell'art. 1117 c.c., sostenendo che il giudice del rinvio si sarebbe limitato a valorizzare dati catastali e documentali senza verificare in concreto lo stato dei luoghi all'epoca della costituzione del condominio; 2) omesso esame di fatti decisivi ex art. 360 c.p.c., n. 5, lamentando che non fossero stati considerati la relazione di fine lavori e il rogito del 3.7.1990, dai quali, a loro dire, sarebbe emersa l'esistenza originaria della corsia condominiale di accesso.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Ha affermato che il giudice di rinvio si è attenuto al principio di diritto enunciato nella precedente ordinanza di cassazione, effettuando l'accertamento in fatto sulla reale consistenza dei luoghi al momento rilevante e motivando la propria valutazione delle prove documentali e tecniche. Ha inoltre escluso l'omesso esame di fatti decisivi, rilevando che le circostanze richiamate dai ricorrenti erano state considerate dalla corte territoriale, ma ritenute non decisive e prive di un effettivo riscontro nella realtà materiale dei luoghi. Il ricorso è stato quindi respinto; i ricorrenti sono stati condannati al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità opera solo se, al momento della costituzione del condominio, l'area risulta effettivamente e funzionalmente destinata all'uso collettivo; non basta il mero richiamo nei titoli o nei documenti progettuali.

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  Il giudice di rinvio deve uniformarsi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione, ma conserva il potere di valutare il materiale istruttorio per accertare in fatto la situazione rilevante, purché resti entro i limiti indicati dalla decisione rescindente.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  Il motivo di ricorso per violazione di legge non può essere utilizzato per ottenere una rivalutazione del merito e delle prove compiuta dal giudice di rinvio.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  L'omesso esame è configurabile solo se un fatto storico decisivo, discusso tra le parti, sia stato realmente trascurato; non ricorre quando il fatto sia stato esaminato ma valutato come non decisivo.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso va dato atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Per stabilire la condominialità di un'area non è sufficiente il dato formale o catastale: occorre verificare la concreta destinazione funzionale del bene al momento in cui il condominio viene a esistenza.
• Nel giudizio di rinvio, il giudice deve rispettare il principio di diritto dettato dalla Cassazione, ma può scegliere e valutare gli elementi istruttori idonei a ricostruire il fatto storico rilevante; tale valutazione è insindacabile in cassazione se congruamente motivata.
• Il motivo di ricorso per violazione dell'art. 384 c.p.c. non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del compendio probatorio, preclusa al giudice di legittimità.
• L'omesso esame di un fatto decisivo non sussiste quando la circostanza dedotta sia stata considerata dal giudice di merito, ancorché poi ritenuta non idonea a sovvertire l'esito della controversia.
• I richiami ai titoli edilizi o ai documenti di vendita, se non corroborati da un effettivo riscontro nella realtà dei luoghi, non sono di per sé decisivi per dimostrare l'esistenza di una parte comune condominiale.

Come è indicizzato