Sentenza n. 4045/2026 - Napoli, Sezione 8

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l'ordinanza di demolizione relativa ad ampliamenti volumetrici, deposito, tettoia, cantina e due box auto realizzati nell'area cortilizia dell'immobile. Ha dedotto che la costruzione originaria, risalente al 1964, sarebbe stata realizzata quando non era necessario il titolo edilizio per gli immobili collocati fuori dal centro abitato; che la licenza edilizia del 1974 avrebbe assentito la consistenza del piano terra; che le opere sarebbero anteriori al vincolo sismico del 2002; che non avrebbe la disponibilità dell'area cortilizia sulla quale insistono alcuni manufatti, essendo pendente una controversia civile sulla relativa proprietà; che il lungo tempo trascorso avrebbe ingenerato un legittimo affidamento; e che sarebbe stata violata la partecipazione procedimentale prevista dall'art. 7 l. 241/1990. Con motivi aggiunti ha impugnato il diniego della sanatoria richiesta per il cambio di destinazione d'uso di una porzione da deposito a residenziale e per un ampliamento della superficie residenziale. Ha contestato la rilevanza della controversia sulla proprietà del cortile, sostenuto che le modifiche fossero anteriori alla legge Ponte n. 765/1967, dedotto la sufficienza dei volumi assentiti dai titoli del 1964 e del 1974 e la conformità urbanistica del mutamento di destinazione d'uso, nonché l'illegittimità derivata del diniego rispetto all'ordinanza di demolizione.

La decisione

Il TAR ha respinto sia il ricorso introduttivo sia i motivi aggiunti. Quanto all'ordinanza di demolizione, ha ritenuto che i manufatti contestati non fossero assentiti né dall'autorizzazione edilizia del 1964, relativa alla costruzione di un edificio residenziale a pianta rettangolare, né dalla licenza del 1974, relativa alla sopraelevazione. Ha escluso che la realizzazione antecedente al 1967 rendesse le opere legittime, poiché il Comune di San Tammaro esercitava già nel 1964 il potere di rilascio della licenza edilizia e l'area ricadeva nel centro abitato. La controversia civilistica sulla proprietà dell'area cortilizia non incide sulla legittimità dell'ordine demolitorio, riguardando eventualmente la fase esecutiva. Quanto al diniego di sanatoria, il TAR ha ritenuto decisiva l'incertezza sulla titolarità e disponibilità dell'area, tale da impedire la verifica della legittimazione della richiedente e dei parametri urbanistici. L'amministrazione, venuta a conoscenza della contestazione proprietaria, aveva svolto un'istruttoria senza sostituirsi al giudice civile e aveva legittimamente arrestato la verifica in assenza di elementi prima facie attendibili sulla disponibilità dell'area. Il diniego era comunque sorretto anche da ulteriori autonome ragioni: i titoli del 1964 e del 1974 non consentivano di ricostruire una preesistenza integralmente legittima; dal confronto dei titoli emergevano trasformazioni prive di titolo nel periodo 1964-1974; e i rilievi comunali evidenziavano volumetrie eccedenti rispetto a quelle assentite, non adeguatamente contestate dalla ricorrente. Le spese sono state poste a carico della ricorrente nei confronti del Comune, liquidate in euro 4.000 oltre accessori, mentre sono state compensate nei confronti del controinteressato.

Norme richiamate

• art. 31 l. 1150/1942

  L'obbligo di licenza edilizia per nuove costruzioni, ampliamenti o modifiche strutturali operava già nel 1964 per gli interventi realizzati nei centri abitati; pertanto, la realizzazione antecedente alla legge Ponte n. 765/1967 non esclude l'illegittimità se l'intervento era già soggetto a licenza.

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

  “per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”

  La disposizione non consente di considerare legittime opere ulteriori quando il Comune abbia accertato che l'area ricadeva nel centro abitato e che gli interventi non erano coperti dai titoli edilizi rilasciati.

• art. 10 d.P.R. 380/2001

  Gli ampliamenti volumetrici, le nuove costruzioni e gli interventi incidenti su sagoma, prospetti e volumetria, come quelli contestati, sono subordinati al permesso di costruire.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  La sanatoria presuppone la doppia conformità edilizia; tale verifica non può essere compiuta quando sia incerta la titolarità o disponibilità dell'area e quando risulti una preesistente illegittimità edilizia del manufatto.

• art. 11, comma 1, d.P.R. 380/2001

  Il titolo edilizio può essere richiesto dal proprietario o da chi disponga di altro diritto sufficiente a eseguire l'intervento; l'amministrazione deve verificare con serietà e rigore tale legittimazione.

• art. 7 l. 241/1990

  La censura di violazione della partecipazione procedimentale non conduce all'annullamento dell'ordinanza, che è stata ritenuta legittima nel suo contenuto sostanziale; il testo non sviluppa una distinta motivazione specifica sul punto.

Massime di principio

• La realizzazione di un'opera anteriormente alla legge Ponte n. 765/1967 non esclude la necessità del titolo edilizio quando, già all'epoca, il Comune esercitava il potere di rilascio della licenza edilizia per gli interventi realizzati nel centro abitato.
• L'ordine di demolizione può essere legittimamente adottato quando le opere abusive non risultino comprese nei titoli edilizi relativi alla costruzione originaria o a successivi interventi, anche se il manufatto principale è stato assentito.
• Le controversie civilistiche sulla proprietà o disponibilità dell'area interessata dall'abuso non incidono, di regola, sulla legittimità dell'ordine demolitorio, potendo rilevare nella successiva fase esecutiva dell'ordinanza.
• Ai fini del rilascio o della sanatoria edilizia, l'amministrazione deve verificare con serietà e rigore che il richiedente sia proprietario dell'immobile o disponga di un titolo sufficiente a eseguire l'intervento; quando siano contestati diritti sul bene, deve svolgere le necessarie verifiche senza sostituirsi al giudice civile e può negare il titolo se il richiedente non offre elementi prima facie attendibili sulla propria legittimazione.
• La sanatoria edilizia ex art. 36 d.P.R. 380/2001 richiede la doppia conformità e non può essere concessa quando l'istruttoria evidenzi una preesistente illegittimità edilizia del manufatto o volumetrie eccedenti rispetto ai titoli abilitativi, non adeguatamente contestate dall'istante.

Come è indicizzato