Sentenza del 04/02/2015 n. 1989 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR Toscana che aveva riconosciuto alla contribuente l'agevolazione prevista dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000, consistente nell'applicazione dell'imposta di registro all'1% e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per l'acquisto di aree edificabili inserite in piani urbanistici particolareggiati. L'Amministrazione sosteneva che l'agevolazione non spettasse perché, al momento dei trasferimenti, non era ancora stata sottoscritta la convenzione urbanistica con il Comune e i terreni non erano immediatamente edificabili. Contestava inoltre la motivazione della CTR, ritenuta contraddittoria e insufficiente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha stabilito che l'agevolazione può spettare anche quando, al momento dell'atto di trasferimento, la convenzione attuativa non sia ancora stata sottoscritta, purché l'immobile sia inserito in un piano particolareggiato o in uno strumento urbanistico idoneo e l'utilizzazione edificatoria sia realizzata dall'acquirente entro cinque anni dal trasferimento. La sottoscrizione della convenzione attribuisce il diritto al beneficio, ma non deve necessariamente precedere l'atto di acquisto. Il motivo relativo al vizio di motivazione è stato dichiarato inammissibile perché riguardava profili di diritto. Le spese sono state compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  Sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga, per opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dal trasferimento.

  La norma agevola i trasferimenti di aree inserite in strumenti urbanistici particolareggiati, subordinando il beneficio alla successiva utilizzazione edificatoria entro cinque anni.

• Legge n. 350 del 2003, art. 2, comma 30

  Le agevolazioni fiscali si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.

  La sottoscrizione della convenzione attuativa è sufficiente a fondare il diritto all'agevolazione, ma la disposizione non impone che essa sia stata sottoscritta prima dell'atto di trasferimento.

• Decreto-legge n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla legge n. 248 del 2006

  La qualificazione edificatoria dell'area deve essere desunta dalla destinazione prevista dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione e anche in assenza di strumenti attuativi.

• Statuto dei diritti del contribuente, art. 10, comma 1

  Il principio di collaborazione e buona fede tra amministrazione finanziaria e contribuente orienta l'interpretazione delle norme tributarie e contrasta soluzioni che attribuiscano qualificazioni diverse alla medesima area a seconda che ne derivi un vantaggio o uno svantaggio per l'erario.

• Codice civile, art. 12 delle preleggi

  Richiamato dall'Agenzia delle Entrate in relazione ai criteri di interpretazione delle disposizioni agevolative, ma non utilizzato dalla Corte per accogliere la tesi dell'Amministrazione.

Massime di principio

• Per le agevolazioni fiscali relative all'acquisto di aree edificabili, la mancata sottoscrizione della convenzione urbanistica prima del rogito non comporta automaticamente la perdita del beneficio.
• È decisivo che l'area sia inserita in uno strumento urbanistico idoneo e che l'acquirente realizzi l'utilizzazione edificatoria entro il termine previsto, nella fattispecie cinque anni.
• La nozione fiscale di area edificabile può essere più ampia della concreta immediata possibilità di costruire: la vocazione edificatoria può sussistere anche prima del completamento di tutti gli strumenti attuativi.
• La convenzione urbanistica deve comunque essere sottoscritta quando richiesta dalla disciplina applicabile; tuttavia, salvo una specifica previsione contraria, non è necessariamente una condizione anteriore alla compravendita.
• In situazioni analoghe occorre verificare la destinazione urbanistica dell'area alla data dell'atto, l'esistenza e l'approvazione dello strumento urbanistico, la successiva sottoscrizione della convenzione e il rispetto del termine per l'edificazione.