Ordinanza del 15/05/2018 n. 11746 - Corte di Cassazione

Responsabilità del notaio e certificazione dell’Ispettorato Agrario

La pronuncia riguarda i limiti dell’obbligazione professionale del notaio incaricato di stipulare atti pubblici di compravendita di terreni agricoli con richiesta di agevolazioni fiscali. La Corte di cassazione ha stabilito che l’attività notarile comprende gli adempimenti preparatori e successivi necessari a garantire la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto, ma non si estende automaticamente alla gestione della pratica amministrativa necessaria per ottenere il certificato definitivo dell’Ispettorato Provinciale Agrario.

Fatti e vicenda processuale

Z.G. acquistava, con due atti rogati dal notaio M.L. nell’ottobre 2000 e nel luglio 2001, alcuni appezzamenti di terreno agricolo. Negli atti dichiarava di possedere i requisiti per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per la piccola proprietà contadina, documentando la propria qualità di coltivatore diretto. In via subordinata chiedeva l’applicazione del regime agevolato previsto per gli imprenditori agricoli, riservandosi di conseguire la relativa qualifica e di produrre la documentazione necessaria.

L’Agenzia delle Entrate rilevava che, nei tre anni successivi agli acquisti, non erano state presentate le certificazioni definitive richieste per comprovare la sussistenza dei requisiti agevolativi. Inoltre, Z.G. aveva concesso in affitto a terzi parte dei terreni prima del decorso del quinquennio previsto dalla disciplina agevolativa, determinando comunque la perdita del beneficio.

L’Amministrazione emetteva quindi avvisi di liquidazione per maggiori imposte pari, rispettivamente, a Euro 90.000,00 e Euro 30.000,00. Le impugnazioni proposte da Z.G. davanti alla Commissione tributaria provinciale di Mantova avevano esito negativo.

Successivamente Z.G. conveniva il notaio davanti al Tribunale di Milano, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per non avere curato, entro il termine triennale, la pratica presso l’Ispettorato Provinciale Agrario e per non averlo informato adeguatamente sugli adempimenti e sui vincoli connessi alle agevolazioni.

Il Tribunale accoglieva la domanda e condannava il notaio al pagamento di Euro 125.716,00, oltre interessi e spese, ritenendo provato, anche sulla base della deposizione della figlia dell’attore, che il professionista avesse assunto l’impegno di seguire la pratica amministrativa e che non avesse informato l’acquirente né della necessità di produrre la certificazione entro tre anni né del divieto di affittare i terreni per cinque anni.

La Corte d’Appello di Milano riformava la decisione e rigettava la domanda. Riteneva non provato l’incarico aggiuntivo attribuito al notaio, considerandolo anomalo rispetto al contenuto tipico del contratto d’opera professionale notarile. Evidenziava inoltre l’inattendibilità della testimonianza della figlia, l’assenza di documentazione sulla cooperazione prestata dal cliente nell’iter amministrativo e la precedente esperienza di Z.G. in materia di acquisti agevolati, dalla quale risultava la sua consapevolezza della necessità di rivolgersi agli uffici competenti.

Contenuto tipico della prestazione notarile

La Corte richiama il principio secondo cui l’attività del notaio non si limita all’accertamento della volontà delle parti e alla direzione della redazione dell’atto. Essa comprende anche le attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito.

Rientrano, in particolare, tra gli obblighi ordinari del notaio:

• l’esecuzione delle visure catastali e ipotecarie, secondo i principi richiamati da Cass. nn. 14865/2013 e 16990/2015;
• la consulenza al cliente sulle questioni tecniche e sulle problematiche collegate all’atto, quando il cliente non disponga delle competenze necessarie, secondo Cass. n. 7707/2007;
• gli adempimenti preparatori e successivi funzionali alla certezza degli effetti propri della compravendita, secondo Cass. n. 15726/2010.

Tali obblighi non comprendono, in assenza di uno specifico accordo, attività amministrative ulteriori e autonome rispetto alla stipula.

Estraneità della pratica amministrativa all’incarico ordinario

La richiesta e l’ottenimento del certificato definitivo dell’Ispettorato Agrario sono stati qualificati come prestazione anomala rispetto al contenuto tipico dell’incarico notarile per la compravendita immobiliare.

Il certificato deve attestare la sussistenza, già al momento della stipula, dei requisiti previsti dalla L. n. 604 del 1954, art. 2, punti 1, 2 e 3, tra cui:

• l’attività manuale di coltivazione svolta dall’interessato;
• l’idoneità del fondo acquistato alla formazione o all’arrotondamento della piccola proprietà contadina, in rapporto alla forza di lavoro della famiglia;
• la mancata alienazione di fondi rustici di superficie superiore a un ettaro nel biennio precedente l’acquisto.

Si tratta di requisiti relativi alla qualità personale dell’acquirente. Il loro accertamento richiede l’iniziativa del coltivatore interessato e può comportare valutazioni e verifiche da parte dell’Ispettorato, spesso con l’assistenza delle organizzazioni di categoria. L’attività, pertanto, non consiste nella semplice presentazione o acquisizione materiale di un documento, ma in una vera e propria procedura amministrativa.

Di conseguenza, il solo conferimento dell’incarico di rogare l’atto non implica anche l’incarico di ottenere il certificato definitivo. L’obbligo non deriva neppure dal principio generale di buona fede oggettiva o correttezza previsto dall’art. 1175 c.c.

Onere della prova dell’incarico aggiuntivo

Poiché l’obbligazione di curare la certificazione non rientra nelle attività preparatorie e successive normalmente proprie del notaio, il cliente che intenda far valere la responsabilità professionale deve provare che tale obbligazione sia stata specificamente assunta dal professionista.

La ripartizione dell’onere probatorio segue l’art. 2697 c.c.:

• il cliente deve dimostrare la fonte dell’obbligazione aggiuntiva, cioè l’esistenza di uno specifico accordo con il notaio;
• solo dopo tale prova il notaio è tenuto a dimostrare l’esatto adempimento o il fatto estintivo dell’obbligazione;
• la prova del rapporto notarile e dell’esistenza dei rogiti non è sufficiente a dimostrare anche l’incarico di seguire la pratica presso l’Ispettorato.

La Corte d’Appello aveva ritenuto non dimostrato l’accordo aggiuntivo, valorizzando l’inattendibilità della deposizione testimoniale e l’assenza di elementi documentali o di prova relativi alla cooperazione del cliente nell’iter amministrativo. Tale valutazione, adeguatamente motivata, è stata ritenuta una valutazione di fatto non censurabile in cassazione, salvo i ristretti limiti dell’art. 360 c.p.c., n. 5, nella formulazione applicabile ratione temporis.

Doveri di diligenza, correttezza e informazione

Z.G. sosteneva che l’art. 1176, comma 2, c.c. imponesse al notaio di svolgere tutte le attività necessarie per conseguire il risultato economico voluto, compresa l’acquisizione delle agevolazioni fiscali. Deduceva inoltre la violazione dell’art. 1175 c.c. e dei doveri deontologici, per la mancata informazione sui termini e sulle conseguenze della perdita dei benefici.

La Corte ha respinto tali censure. La diligenza qualificata richiesta al notaio non trasforma automaticamente ogni attività utile al risultato economico perseguito dal cliente in un obbligo professionale tipico. L’obbligo di informazione e consulenza riguarda le questioni tecniche e le problematiche direttamente correlate all’atto, ma non comporta, in mancanza di uno specifico mandato, l’assunzione e la gestione di una procedura amministrativa rimessa all’iniziativa personale dell’acquirente.

Rilevanza della violazione del divieto di affitto

La Corte d’Appello aveva inoltre rilevato che, con riferimento al primo rogito dell’ottobre 2000, Z.G. aveva affittato a un terzo i terreni acquistati in data 1° febbraio 2004, prima del decorso del quinquennio.

Tale condotta costituiva un’iniziativa autonoma dell’acquirente idonea a determinare comunque la revoca dell’agevolazione, anche nell’ipotesi in cui il certificato dell’Ispettorato fosse stato tempestivamente ottenuto. Questo elemento escludeva quindi, almeno per il primo acquisto, la riconducibilità integrale del danno alla mancata acquisizione della certificazione.

Quarto motivo di ricorso e sua inammissibilità

Con il quarto motivo, proposto ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, Z.G. lamentava l’omesso esame di due circostanze:

• il fatto che il notaio avrebbe sostenuto integralmente i costi delle impugnazioni tributarie promosse dal cliente;
• il fatto che il notaio avrebbe incaricato alcuni avvocati di proporre ricorsi tributari per altri soggetti che si erano rivolti a lui per la stipula di atti tra il 1999 e il 2000.

Secondo il ricorrente, tali elementi avrebbero dimostrato sia la consapevolezza del notaio circa la propria responsabilità sia l’esistenza di una prassi professionale in tal senso tra il 1999 e il 2001.

La censura è stata dichiarata inammissibile perché i fatti erano stati soltanto dedotti, senza indicare nel ricorso dove risultasse la prova dell’effettivo pagamento dei costi o del conferimento degli incarichi. In ogni caso, tali circostanze non sarebbero state decisive, non potendo dimostrare l’effettiva assunzione dell’obbligo di curare il rilascio del certificato da parte dell’Ispettorato.

Decisione e conseguenze economiche

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso proposto da Z.G., confermando il rigetto della domanda risarcitoria nei confronti del notaio.

Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in:

• Euro 7.300,00 per compensi;
• spese forfettarie nella misura del 15%;
• Euro 200,00 per esborsi;
• accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, è stata inoltre dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso principale, in applicazione dell’art. 13, comma 1-bis, del medesimo decreto.

La decisione è stata assunta a Roma il 6 febbraio 2018 e depositata in Cancelleria il 15 maggio 2018.