Sentenza del 16/11/2018 n. 29287 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva contestato a F.V., per gli anni d'imposta 2003-2005, l'omessa dichiarazione e registrazione di compensi derivanti da attività di mediazione immobiliare relativa a immobili della F. s.r.l. e della E. s.a.s., con conseguenti maggiori imposte Irpef, Irap e Iva. Il contribuente sosteneva che non fosse stata provata un'attività di mediazione, anche per l'asserita mancanza di indipendenza, per l'incarico ricevuto da una sola parte e per la mancata iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari. Contestava inoltre la ricostruzione induttiva dei compensi, effettuata mediante valori desunti dal Borsino immobiliare.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto i primi tre motivi del contribuente, ritenendo configurabile anche la mediazione negoziale atipica o unilaterale e giudicando sufficienti gli elementi presuntivi utilizzati dalla CTR, quali l'inserimento del numero telefonico del contribuente nei cartelli pubblicitari, l'attività svolta per favorire gli affari e l'incasso di assegni qualificati come provvigioni. La Corte ha invece accolto il quarto motivo: per gli anni 2003-2005 l'Ufficio non poteva determinare automaticamente i compensi sulla base del valore normale degli immobili o delle quotazioni del Borsino immobiliare. Dopo l'eliminazione della presunzione legale, lo scostamento dal valore normale costituisce al più una presunzione semplice e deve essere corroborato da ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti. La sentenza della CTR è stata quindi cassata limitatamente a tale profilo, con rinvio alla CTR della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• Art. 1754 c.c.

  Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

  La mediazione richiede una posizione esterna rispetto alle parti, ma non è esclusa dal fatto che il mediatore abbia ricevuto un incarico da una sola di esse, purché la sua posizione terza sia riconoscibile nei rapporti con entrambe.

• Art. 1755 c.c.

  Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.

  Il diritto alla provvigione nasce solo quando l'attività del mediatore determina la conclusione dell'affare, a differenza del mandato, nel quale il compenso può essere dovuto per l'esecuzione dell'incarico anche senza risultato.

• Art. 1762 c.c.

  La norma è stata richiamata per evidenziare che il mediatore può, in determinate circostanze, assumere anche il ruolo di nuncius o mandatario di una parte senza perdere necessariamente la qualità di mediatore.

• Legge n. 39 del 1989, art. 2

  L'obbligo di iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione si applica anche alla mediazione atipica o unilaterale. Tuttavia, nel caso concreto, la questione riguardava l'esistenza di compensi non dichiarati e non il diritto civilistico alla provvigione; pertanto l'eventuale abusività dell'attività non impediva l'accertamento fiscale dei compensi percepiti.

• Artt. 2727 e 2729 c.c.

  Le presunzioni devono essere gravi, precise e concordanti.

  L'attività di mediazione e l'esistenza di compensi non dichiarati possono essere provate anche mediante presunzioni semplici, purché gli indizi siano valutati complessivamente e rispettino i requisiti di gravità, precisione e concordanza. In determinate circostanze può essere sufficiente anche un singolo elemento particolarmente grave e preciso.

• Art. 2697 c.c.

  La parte che intende far valere un diritto deve provare i fatti costitutivi. In materia tributaria, l'Amministrazione deve fornire elementi idonei a sostenere la pretesa, anche mediante presunzioni, mentre il contribuente può contestarne la gravità, precisione e concordanza.

• D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, comma 1, lett. d)

  Consente l'accertamento analitico-induttivo fondato su presunzioni semplici qualificate. Dopo la modifica normativa, il maggior reddito non può essere determinato soltanto sulla base dello scostamento tra prezzo dichiarato e valore normale dell'immobile.

• D.P.R. n. 633 del 1972, artt. 13, 14 e 54, comma 3

  Le disposizioni disciplinano la determinazione della base imponibile e gli accertamenti Iva. La presunzione di corrispondenza tra corrispettivo e valore normale degli immobili è stata soppressa e non può fondare da sola la rettifica.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 35, convertito dalla Legge n. 248 del 2006

  Aveva introdotto la presunzione legale relativa di corrispondenza tra corrispettivo della cessione immobiliare e valore normale. Tale presunzione non è applicabile retroattivamente agli anni 2003-2005 e, successivamente, è stata soppressa.

• Legge n. 244 del 2007, art. 1, comma 265

  Ha delimitato temporalmente l'efficacia delle presunzioni introdotte nel 2006, stabilendo che per gli atti anteriori al 4 luglio 2006 esse valgono, al più, come presunzioni semplici.

• Legge n. 88 del 2009, art. 24

  Ha soppresso, con effetto retroattivo per adeguamento al diritto dell'Unione europea, la presunzione legale relativa basata sul valore normale degli immobili. Sono quindi necessari ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.

Massime di principio

• Un incarico conferito da una sola parte non esclude automaticamente la mediazione: si può configurare una mediazione unilaterale o atipica se l'incaricato ricerca un contraente e mantiene, nei rapporti esterni, una posizione riconoscibilmente terza.
• La mediazione deve essere distinta dal mandato: il mandatario è normalmente obbligato a svolgere l'incarico e può avere diritto al compenso per l'attività eseguita; il mediatore ha invece diritto alla provvigione solo se l'affare si conclude grazie al suo intervento.
• Ai fini fiscali, l'esistenza di un'attività di mediazione e di compensi non dichiarati può essere dimostrata mediante una pluralità di indizi, come pubblicità, contatti con clienti, partecipazione alle trattative e pagamenti ricevuti.
• La mancata iscrizione all'albo può incidere sul diritto civilistico alla provvigione, ma non impedisce all'Amministrazione finanziaria di accertare e tassare somme effettivamente percepite.
• Il valore normale dell'immobile, le quotazioni OMI o i dati di un Borsino immobiliare non possono, da soli, dimostrare l'esistenza di maggiori ricavi per periodi anteriori o successivi alla soppressione della presunzione legale; servono ulteriori elementi gravi, precisi e concordanti.
• In cassazione non è normalmente possibile ottenere una nuova valutazione delle prove: il controllo riguarda la corretta applicazione delle regole giuridiche sulle presunzioni e la coerenza logica della motivazione, non la semplice preferenza per una diversa ricostruzione dei fatti.