Sentenza del 12/07/2018 n. 4997 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle entrate aveva contestato l'omessa dichiarazione, per l'anno 2009, dei canoni derivanti da due contratti di locazione registrati. L. M. sosteneva che i contratti fossero stati risolti anticipatamente: uno il 23 gennaio 2009, sulla base di un verbale di riconsegna, e l'altro con effetto dal 28 febbraio 2009, a seguito di disdetta del conduttore. Deduceva inoltre che l'omessa comunicazione della risoluzione avrebbe comportato soltanto una sanzione amministrativa. Tuttavia, non aveva comunicato formalmente la risoluzione all'Agenzia delle entrate né versato la relativa imposta di registro, e i documenti prodotti non consentivano di attribuire data certa alla cessazione dei contratti.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha respinto l'appello, confermando la legittimità dell'accertamento e della tassazione dei canoni per l'intero periodo considerato. L'omessa comunicazione della risoluzione e il mancato pagamento dell'imposta prevista per tale adempimento hanno impedito di individuare con data certa la cessazione dei contratti. Di conseguenza, ai fini IRPEF, i redditi fondiari sono stati considerati imponibili indipendentemente dalla loro effettiva percezione. Le spese di giudizio sono state compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Art. 17, comma 1, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  In caso di risoluzione anticipata del contratto, il locatore deve sottoporre a registrazione la risoluzione e versare la relativa imposta nel termine previsto.

  La comunicazione della risoluzione e il pagamento dell'imposta di registro costituiscono adempimenti rilevanti per attribuire data certa alla cessazione del contratto nei confronti dell'amministrazione finanziaria.

• Art. 26, comma 1, primo periodo, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili [...] per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.

  In assenza di una prova certa della cessazione del contratto, i canoni continuano a concorrere alla formazione del reddito imponibile per il periodo in cui il locatore risulta titolare del diritto sull'immobile, anche se i canoni non sono stati effettivamente percepiti.

Massime di principio

• La risoluzione anticipata di un contratto di locazione deve essere formalizzata tempestivamente mediante comunicazione all'Agenzia delle entrate e pagamento della relativa imposta di registro.
• Verbali di riconsegna, disdette o altri documenti privati possono non essere sufficienti, da soli, a dimostrare con data certa la cessazione del contratto ai fini fiscali.
• Se la data della risoluzione non è provata in modo opponibile all'amministrazione finanziaria, i canoni possono essere considerati fiscalmente imponibili per l'intero periodo di possesso o di durata risultante dal contratto registrato.
• L'eventuale mancata percezione dei canoni non esclude automaticamente l'imposizione dei redditi fondiari, salvo le specifiche ipotesi previste dalla legge.
• Gli adempimenti formali relativi alla risoluzione non hanno soltanto natura sanzionatoria, ma possono incidere direttamente sulla prova della cessazione del rapporto e sulla determinazione del reddito imponibile.