Risoluzione n. 219 del 31/05/2008

Tassazione della plusvalenza su cessione infraquinquennale di immobile adibito ad abitazione principale

La risoluzione esamina il trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili acquistati da meno di cinque anni, con particolare riferimento a un immobile acquistato come "prima casa", successivamente frazionato, e a nuove unità ottenute mediante sopraelevazione. L’Agenzia chiarisce quando opera l’esclusione da tassazione e quando, invece, la plusvalenza diventa imponibile.

Quesito del contribuente

Il contribuente riferisce di aver acquistato nel 2005 un immobile con agevolazioni prima casa e di avervi stabilito la residenza. Successivamente l’immobile è stato frazionato in due appartamenti. Si chiede se la vendita di uno o entrambi gli appartamenti generi una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del DPR n. 917/1986.

Il secondo quesito riguarda un successivo intervento edilizio: ottenuto il permesso di sopraelevazione, sono stati ricavati al piano superiore due appartamenti e una mansarda catastalmente C/2. Si chiede se la futura vendita di tali nuovi immobili produca plusvalenza imponibile e se sia possibile optare per l’imposta sostitutiva del 20%.

Soluzione proposta dal contribuente

Il contribuente sostiene che la vendita degli appartamenti derivanti dal frazionamento non debba essere tassata, poiché egli ha mantenuto la residenza nell’immobile per più della metà del periodo tra acquisto e cessione.

Quanto ai nuovi appartamenti e alla mansarda ricavati in sopraelevazione, ritiene invece che la relativa plusvalenza debba essere tassata, con possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 20%.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, che include tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione:

• degli immobili acquisiti per successione;
• delle unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto o costruzione e cessione.

Viene inoltre richiamato il comma 496 dell’art. 1 della L. n. 266/2005, come modificato dal D.L. n. 262/2006, che consente, per le cessioni di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 20% sulle plusvalenze, su richiesta del venditore resa al notaio all’atto della cessione.

Valutazione dell’Agenzia sulla vendita degli appartamenti frazionati

L’Agenzia afferma che la finalità speculativa delle cessioni infraquinquennali è presunta quando il periodo tra acquisto o costruzione e vendita è inferiore a cinque anni. Tale presunzione viene meno se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del periodo considerato.

In applicazione di questo principio, la plusvalenza derivante dalla vendita dell’appartamento non concorre al reddito se ricorrono i requisiti di esclusione previsti dalla norma, indipendentemente dal fatto che la cessione avvenga in modo unitario o dopo frazionamento.

Per il caso concreto, l’Agenzia concorda con il contribuente: la vendita delle unità immobiliari risultanti dal frazionamento non determina plusvalenza tassabile, a condizione che l’immobile originario sia stato destinato ad abitazione principale del contribuente o dei familiari per la maggior parte del periodo intercorrente:

• tra la data di acquisto dell’immobile successivamente frazionato e la data di vendita delle unità risultanti;
• oppure, se le cessioni sono separate, tra la data di acquisto e le singole date di vendita.

Valutazione sulla cessione delle nuove unità costruite in sopraelevazione

Diversa è la conclusione per i due appartamenti e la mansarda realizzati mediante sopraelevazione. Per tali immobili, l’eventuale plusvalenza concorre alla base imponibile IRPEF.

Tuttavia, il contribuente può optare per il regime agevolato dell’imposta sostitutiva del 20%, purché la richiesta sia resa al notaio al momento della cessione, secondo quanto previsto dalla normativa richiamata.

Limite legato alla configurazione di impresa

Le conclusioni della risoluzione valgono solo se l’attività di compravendita e costruzione di immobili non assume caratteri di sistematicità e ripetitività tali da configurare esercizio di impresa.

Se invece tali caratteri ricorrono, i proventi devono essere attratti al reddito d’impresa, con conseguenze anche ai fini IVA.

Indicazione finale

Le Direzioni Regionali sono invitate a vigilare affinché i principi espressi nella risoluzione siano applicati in modo uniforme.