Cassazione Civile, Ordinanza n. 39134/2021 del 09/12/2021

Esito

La controversia

La lite nasce da un avviso di liquidazione emesso in relazione a una compravendita di fabbricati strumentali da demolire, soggetta ad IVA, per la quale l'Ufficio aveva applicato imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale, riqualificando l'operazione come cessione di area edificabile. La contribuente aveva ottenuto ragione in primo grado, ma la Commissione tributaria regionale ha accolto l'appello dell'Agenzia delle Entrate. In Cassazione la società ha proposto due motivi: con il primo ha denunciato violazione delle norme IVA e delle norme sulle imposte ipotecarie e catastali, sostenendo che la vendita di un terreno con fabbricato da demolire dovesse restare tassata come cessione di fabbricato/immobile e quindi con imposte fisse, non potendo essere riqualificata come cessione di area edificabile; con il secondo ha dedotto nullità della sentenza d'appello per motivazione apparente o perplessa, lamentando che il giudice regionale avesse applicato in modo estensivo la disciplina delle plusvalenze su aree edificabili e avesse trascurato la SCIA presentata per la demolizione e ricostruzione.

La decisione

La Corte ha respinto entrambi i motivi. Ha affermato che, secondo l'orientamento ormai consolidato, la cessione di un fabbricato, anche se destinato o avviato alla demolizione e successiva ricostruzione, non può essere riqualificata come cessione di area edificabile solo sulla base dell'intenzione delle parti o di elementi interni al rapporto, come la presentazione della SCIA o l'avvio dei lavori di demolizione, se al momento della vendita l'oggetto negoziale resta un immobile già edificato. Ha inoltre ritenuto che la motivazione della sentenza d'appello fosse sufficiente a superare il minimo costituzionale, escludendo il vizio di motivazione apparente. Ne è conseguito il rigetto del ricorso, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese di lite e all'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 1, comma 1, n. 8-ter, D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633

  La norma invocata dalla ricorrente non consente di riqualificare la cessione di un fabbricato da demolire come cessione di area edificabile, quando l'oggetto della vendita resta un immobile già edificato.

• art. 10, comma 1, D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  Viene richiamato come base della pretesa dell'Ufficio di applicare le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale, ma la Corte conferma che, nel caso concreto, tale applicazione non è dovuta.

• art. 10, comma 2, D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  È la norma che conduce all'applicazione in misura fissa, ritenuta dalla ricorrente corretta e, in sostanza, coerente con la qualificazione dell'operazione come cessione di fabbricato.

• art. 1 della tariffa allegata al D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  Richiamato per la disciplina delle imposte ipotecarie e catastali, che la Corte applica in coerenza con la qualificazione della vendita come cessione di immobile e non di area edificabile.

• art. 67, comma 1, lett. b, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  La disposizione sulle plusvalenze da cessione di terreni edificabili si applica solo ai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non agli edifici già esistenti, anche se destinati alla demolizione.

• art. 68 D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  È richiamato insieme all'art. 67 per delimitare il presupposto impositivo delle plusvalenze immobiliari.

• art. 111 Cost.

  La Corte ribadisce che il vizio di motivazione è configurabile solo quando la motivazione non raggiunga il minimo costituzionale e renda impossibile il controllo logico della decisione.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La motivazione apparente integra nullità della sentenza solo se mancano realmente le ragioni della decisione o se esse sono obiettivamente incomprensibili.

• art. 36 D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  Richiamato in relazione all'obbligo di motivazione delle sentenze tributarie, ritenuto nel caso concreto rispettato.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il vizio dedotto per la pretesa violazione delle norme tributarie in tema di qualificazione dell'operazione e di determinazione delle imposte.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  È il vizio dedotto per asserita nullità della sentenza di appello per motivazione apparente.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato per la definizione del ricorso in camera di consiglio secondo il procedimento semplificato.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente in caso di soccombenza.

• art. 3 Cost.

  Evocato nella ricostruzione del limite al potere di riqualificazione dell'amministrazione, in relazione alla tassatività delle scelte legislative in materia tributaria.

• art. 53 Cost.

  Richiamato come parametro costituzionale che delimita la discrezionalità del legislatore nella configurazione dei presupposti impositivi.

Massime di principio

• La cessione di un immobile già edificato non può essere riqualificata, ai fini fiscali, come cessione del terreno sottostante o come cessione di area edificabile solo perché le parti prevedano o perseguano la demolizione e ricostruzione del fabbricato.
• Ai fini della tassazione delle plusvalenze su aree edificabili, rileva la destinazione edificatoria originariamente impressa a un terreno non edificato, non la futura o eventuale edificazione derivante dalla demolizione di un fabbricato esistente.
• Il potere dell'amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio incontra il limite della tipizzazione legale: se il legislatore distingue tra cessione di fabbricato e cessione di area edificabile, non è consentito sovrapporre le due fattispecie sulla base di elementi soggettivi o di intenzioni delle parti.
• La presentazione di titoli edilizi, la SCIA o l'avvio della demolizione non bastano, da soli, a mutare l'oggetto della compravendita quando il bene trasferito resta, al momento dell'atto, un fabbricato con area pertinenziale.
• La motivazione è solo apparente quando, pur esistente sul piano grafico, non consente di ricostruire il percorso logico-giuridico della decisione; se invece espone le ragioni essenziali della qualificazione adottata, supera il minimo costituzionale anche se non convince nel merito.

Come è indicizzato