Cassazione Civile, Ordinanza n. 00236/2025 del 07/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita di un suolo edificatorio, con prezzo pattuito e clausola che prevedeva anche una possibile permuta con alcuni degli appartamenti da realizzare. Il promissario acquirente otteneva un decreto ingiuntivo per la restituzione di un acconto e per la penale, assumendo che i promittenti venditori avessero disatteso gli inviti a presentarsi dal notaio e avessero poi venduto il bene a terzi, così da rendere risolto il preliminare per loro inadempimento. I promittenti venditori proponevano opposizione e domandavano a loro volta la risoluzione del preliminare per inadempimento dell’acquirente, con condanna di quest’ultimo alla penale prevista nel contratto. Il Tribunale accoglieva l’opposizione, revocava il decreto ingiuntivo, dichiarava risolto il preliminare per colpa del promissario acquirente e lo condannava alla penale; la Corte d’appello confermava. In cassazione l’acquirente deduceva: 1) violazione degli artt. 1382, 1385 e 112 c.p.c., sostenendo che la condanna alla penale fosse stata pronunciata senza una vera domanda di risoluzione e che si trattasse invece di caparra confirmatoria; 2) violazione dei criteri di interpretazione del contratto, contestando la qualificazione come essenziale della clausola sulla scelta tra prezzo e permuta; 3) violazione degli artt. 1184, 1185 e 1454 c.c., sostenendo che la diffida fosse prematura e che il termine fosse a favore di entrambe le parti; 4) violazione dell’art. 1403 c.c., in tema di contratto per persona da nominare, per non avere la Corte riconosciuto la nomina di una società quale acquirente alternativa; 5) violazione degli artt. 1277 e 1375 c.c., per avere ritenuto inidonea l’offerta di pagamento con assegni bancari effettuata da un terzo; 6) violazione degli artt. 1454 e 1455 c.c., per avere escluso l’inadempimento dei venditori derivante dalla vendita del bene a terzi. La Cassazione ha ritenuto infondati o inammissibili tutti i motivi: ha qualificato la somma versata come acconto e non come caparra, ha reputato corretta l’interpretazione del preliminare e l’accertamento dell’inadempimento del promissario acquirente, ha escluso la novità e la decisività delle censure sulla nomina del terzo e sul pagamento con assegni, e ha confermato che la successiva vendita a terzi da parte dei promittenti venditori non integrava un autonomo inadempimento, poiché intervenuta dopo il già cristallizzato inadempimento dell’acquirente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del promissario acquirente, confermando la sentenza della Corte d’appello di Lecce che aveva a sua volta confermato la decisione di primo grado. È stata quindi mantenuta la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente e la sua condanna al pagamento della penale contrattuale, con esclusione di ogni responsabilità dei promittenti venditori e del risarcimento danni richiesto dall’acquirente. La Corte ha anche disposto la condanna del ricorrente alle spese e l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1382 c.c.

  richiamato per distinguere la clausola penale dalla caparra confirmatoria e per confermare la debenza della penale pattuita in caso di inadempimento e risoluzione giudiziale

• art. 1385 c.c.

  invocato dal ricorrente ma ritenuto non pertinente, poiché le parti avevano pattuito una penale e non avevano esercitato il recesso con caparra confirmatoria

• art. 112 c.p.c.

  dedotto per asserita ultrapetizione, ma escluso perché la domanda dei venditori era espressamente di risoluzione con condanna alla penale

• artt. 1362, 1363, 1366, 1367, 1369 e 1371 c.c.

  richiamati dal ricorrente, ma la Corte ha ritenuto inammissibile la censura perché mirava solo a sostituire una diversa lettura del contratto a quella accolta dal giudice di merito

• art. 1184 c.c.

  richiamato per sostenere l’inesigibilità della prestazione prima della scadenza, ma la Corte ha rilevato che la diffida era stata inviata in vista della scadenza del termine massimo contrattuale

• art. 1185 c.c.

  invocato in tema di esigibilità del pagamento, ma non ritenuto decisivo nella fattispecie

• art. 1454 c.c.

  richiamato sulla diffida ad adempiere; la Corte ha confermato che la diffida era coerente con il termine massimo pattuito e con l’inadempimento del promissario acquirente

• art. 1403 c.c.

  richiamato per il contratto per persona da nominare; la Corte ha escluso che la mera presentazione di istanze edilizie intestate a una società equivalga a dichiarazione di nomina

• art. 1277 c.c.

  richiamato per ribadire che, in mancanza di pattuizione diversa, le obbligazioni pecuniarie si adempiono con moneta avente corso legale, e che l’eventuale deroga tacita deve risultare da un accertamento di fatto

• art. 1375 c.c.

  dedotto per sostenere la correttezza dell’offerta di pagamento; la Corte non ha ravvisato alcun accordo o dovere di accettare assegni bancari nel caso concreto

• art. 1455 c.c.

  richiamato per sostenere la rilevanza dell’inadempimento dei venditori; la Corte ha escluso che la loro vendita a terzi fosse rilevante, essendo successiva all’inadempimento determinante dell’acquirente

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per la condanna al pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nel contratto preliminare, la qualificazione di una somma versata come caparra confirmatoria o come acconto/penale dipende dall’effettiva volontà negoziale accertata dal giudice di merito; tale accertamento, se congruamente motivato, non è sindacabile in cassazione come mera rivalutazione del fatto.
• La clausola penale e la caparra confirmatoria sono istituti distinti: la prima opera come liquidazione preventiva del danno in caso di inadempimento e può accompagnare la domanda di risoluzione giudiziale, mentre la seconda è collegata al recesso e presuppone la funzione di garanzia propria della caparra.
• Per dedurre la violazione delle regole di ermeneutica contrattuale non basta contrapporre una lettura alternativa del testo negoziale, ma occorre indicare specificamente quale canone interpretativo sia stato violato e in che modo il giudice se ne sia discostato.
• La diffida ad adempiere è idonea quando è coerente con il termine contrattualmente previsto e con l’esigenza di ottenere la prestazione alla scadenza pattuita; non è prematura se non pretende l’adempimento prima della scadenza del termine massimo.
• Nel contratto per persona da nominare la nomina del terzo deve risultare da una dichiarazione idonea a esprimere inequivocamente la sostituzione del contraente, non essendo sufficiente un comportamento concludente privo di chiara valenza dichiarativa.
• Nelle obbligazioni pecuniarie, in assenza di una specifica pattuizione o di un accordo tacito diverso, il pagamento deve avvenire in moneta avente corso legale; l’offerta mediante assegno bancario non può essere imposta al creditore senza un titolo negoziale che la giustifichi.
• Il promittente venditore che venda il bene a terzi dopo che il promissario acquirente abbia già commesso un inadempimento determinante non risponde automaticamente di quel successivo trasferimento, se tale condotta risulta giustificata dalla precedente risoluzione di fatto del rapporto imputabile alla controparte.

Come è indicizzato