Cassazione Civile, Ordinanza n. 18091/2023 del 23/06/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da una doppia vendita immobiliare conclusa dopo due preliminari, in cui al momento del rogito definitivo risultavano esistenti vincoli ipotecari non correttamente segnalati né, secondo l'impostazione della corte territoriale, adeguatamente verificati dal notaio rogante. La società acquirente agiva per il risarcimento dei danni e per la cancellazione delle ipoteche; il notaio chiamava in garanzia la propria assicurazione, che eccepiva l'inoperatività della polizza con clausola claims made. Il Tribunale aveva rigettato la domanda nei confronti del notaio, dichiarato cessata la materia del contendere verso uno dei venditori per avvenuta cancellazione di una ipoteca, e accolto la domanda verso altri venditori. La Corte d'appello ha invece accolto anche la domanda contro il notaio, ritenendo che, oltre agli obblighi professionali, fossero stati violati i canoni di correttezza e buona fede per non avere riferito la sussistenza dei vincoli; ha inoltre ampliato la liquidazione del danno e ha rigettato la garanzia assicurativa. Il notaio ha proposto sei motivi di ricorso, contestando soprattutto il nesso causale e la quantificazione del danno, la risarcibilità della somma versata solo a titolo di garanzia nella successiva rivendita, la prova del danno, la validità della clausola claims made, le spese della compagnia assicurativa e l'omessa pronuncia sulla domanda di regresso verso i venditori. I venditori hanno proposto ricorso incidentale su danno, prova, correttezza della motivazione sulla loro responsabilità e spese di lite.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo, il quarto e il quinto motivo del ricorso principale; ha accolto per quanto di ragione il secondo motivo principale e il primo motivo incidentale limitatamente alla non risarcibilità, come danno emergente, della somma versata soltanto a titolo di garanzia con patto di restituzione, ma ha escluso che ciò travolgesse ogni possibile danno da lucro cessante; ha ritenuto inammissibili le censure che miravano a una nuova valutazione del fatto in ordine alla spesa per la cancellazione dell'ipoteca residua; ha rigettato il sesto motivo principale perché la Corte d'appello aveva comunque deciso sulla questione del regresso/rivalsa; ha rigettato il terzo motivo incidentale sulla motivazione relativa alla conoscenza dei vincoli; ha dichiarato inammissibile, quanto all'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002, la censura sulle spese processuali e assorbito il resto. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d'appello in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Le censure di legittimità che non si confrontano con la reale ratio decidendi o che chiedono una rivalutazione del fatto sono inammissibili.

• art. 40 c.p.

  Richiamato dal ricorrente per negare il nesso causale, ma la Corte ribadisce che il danno da spese di liberazione dai gravami può essere causalmente collegato alla stipula del definitivo senza conoscenza degli oneri.

• art. 41 c.p.

  Richiamato dal ricorrente sul nesso causale, senza accoglimento della tesi difensiva.

• art. 2697 c.c.

  La parte che allega il danno deve provarlo; tuttavia la Corte distingue tra diverse voci di pregiudizio e ritiene non automatica la sussistenza del danno emergente per somme versate solo a titolo di garanzia.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è omessa pronuncia quando il giudice di merito abbia comunque deciso sulla domanda o questione, anche escludendo il regresso o la rivalsa.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato nella censura sulle spese di lite, ma la questione viene in parte assorbita e in parte ritenuta non decisiva.

• art. 1175 c.c.

  I canoni di correttezza sono stati evocati per fondare la responsabilità dei venditori per omissione informativa sui vincoli gravanti sulla proprietà indivisa.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede oggettiva è stata utilizzata dalla Corte territoriale come criterio integrativo degli obblighi delle parti nella fase di stipula.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato nel ricorso incidentale per contestare l'esistenza di un'obbligazione fondata sulla correttezza; la censura è stata respinta.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La relativa attestazione sulla debenza ha natura non giurisdizionale e non è impugnabile davanti al giudice ordinario; la censura è inammissibile.

Massime di principio

• Il notaio che stipula un contratto di compravendita immobiliare deve accertare l'esistenza di iscrizioni ipotecarie; l'omessa verifica può generare responsabilità risarcitoria per il pregiudizio effettivamente sofferto dall'acquirente.
• Il danno risarcibile da omissione del notaio può essere commisurato, a seconda dei casi, alle spese necessarie per liberare l'immobile dai vincoli o al valore del bene perduto, ma la specifica voce di danno va correlata alla concreta domanda e al contenuto della statuizione di merito.
• Una somma versata in occasione di una successiva rivendita soltanto a titolo di garanzia e con patto di restituzione, una volta cancellati i gravami, non integra automaticamente danno emergente; può semmai rilevare come indice di un diverso pregiudizio, ad esempio da lucro cessante, se allegato e provato.
• In sede di legittimità non è consentito trasformare la censura in una richiesta di nuova valutazione del materiale probatorio o dei fatti accertati dal giudice di merito.
• Non sussiste omessa pronuncia quando la corte di merito abbia comunque affrontato la questione, anche escludendo la possibilità di regresso o rivalsa tra i coobbligati.
• I canoni di correttezza e buona fede possono integrare gli obblighi delle parti nella compravendita, imponendo di non tacere circostanze rilevanti sui gravami che incidono sulla proprietà trasferita.
• Le statuizioni relative al contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002 non hanno natura giurisdizionale e non sono autonomamente impugnabili dinanzi al giudice ordinario.

Come è indicizzato