Cassazione Civile, Sentenza n. 22038/2020 del 13/10/2020

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della C.T.R. che aveva confermato la revoca delle agevolazioni concesse ai sensi della L. n. 388/2000, art. 33, c. 3, connessa all'acquisto di terreni edificabili registrato il 6/7/2006. Eurocasa contestava (i) l'errata individuazione del termine decadenziale applicabile (sosteneva che, per la rivendita dei terreni, dovesse operare il termine triennale di cui al d.p.r. n. 131/1986, art. 76, decorso dalla rivendita), (ii) la valutazione che solo le opere di urbanizzazione non costituiscono "utilizzazione edificatoria" rilevante ai fini del mantenimento dell'agevolazione e (iii) che l'utilizzazione edificatoria rilevante dovesse essere computata anche se realizzata da un terzo acquirente.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo, ritenendo che, quando il contribuente che ha usufruito dell'agevolazione rivenda il terreno non ancora edificato, il potere dell'Amministrazione di recuperare l'imposta ordinaria è soggetto al termine decadenziale triennale del d.p.r. n. 131/1986, art. 76, il quale decorre dal giorno in cui il proposito del contribuente di utilizzare edificatoriamente l'area sia divenuto ineseguibile (es. registrazione dell'atto di rivendita). I secondi e terzo motivi sono stati invece ritenuti infondati: la Corte ha confermato l'interpretazione consolidata secondo cui l'"utilizzazione edificatoria" richiesta dall'art. 33, c. 3, L. n. 388/2000 implica la realizzazione sostanziale delle potenzialità edificatorie (es. edificio eseguito al rustico, con mura perimetrali e copertura) e non si soddisfa con la mera esecuzione delle opere di urbanizzazione; inoltre la realizzazione dell'intervento da parte di un terzo non impedisce la revoca del beneficio a carico del primo acquirente. Conseguentemente la sentenza impugnata è stata cassata limitatamente al motivo accolto e la causa rinviata alla C.T.R. del Veneto per nuovo esame in diversa composizione.

Norme richiamate

• Legge 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, c. 3

  I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all'imposta di registro dell'i per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

  La Corte interpreta la "utilizzazione edificatoria" come condizione risolutiva che richiede la realizzazione sostanziale delle potenzialità edificatorie entro cinque anni dall'acquisto (es. edificazione al rustico con mura perimetrali e copertura). La semplice esecuzione delle opere di urbanizzazione non è sufficiente a mantenere il beneficio.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 76, c. 2

  Il termine decadenziale triennale per l'esercizio dell'azione di recupero dell'imposta ordinaria opera, nelle ipotesi in cui il contribuente abbia rivenduto il terreno prima di aver effettuato l'utilizzazione edificatoria, a decorrere dal giorno in cui il proposito del contribuente sia rimasto ineseguito o sia divenuto ineseguibile (ad es. la registrazione dell'atto di rivendita).

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 19

  L'obbligo di denuncia previsto dall'art. 19 (denuncia di eventi che danno luogo ad ulteriore liquidazione d'imposta) non fa sorgere l'obbligo del contribuente di comunicare i fatti causativi della decadenza dalle agevolazioni e non condiziona l'inizio del termine decadenziale; il decorso del termine triennale non va computato dalla (eventuale) data di una denuncia ma dal giorno in cui il proposito è rimasto ineseguito.

Massime di principio

• Quando il beneficiario di un'agevolazione per acquisto di terreno edificabile rivenda il terreno prima di aver effettuato l'utilizzazione edificatoria, l'Amministrazione può recuperare l'imposta ordinaria entro il termine decadenziale di tre anni che decorre dalla data in cui il proposito del beneficiario sia divenuto ineseguibile (tipicamente la registrazione della rivendita).
• La 'utilizzazione edificatoria' prevista dalla L. n. 388/2000, art. 33, c. 3, richiede la realizzazione sostanziale delle potenzialità edificatorie (ad es. struttura al rustico con mura perimetrali e copertura) e non si considera soddisfatta dalla mera esecuzione delle opere di urbanizzazione.
• La realizzazione dell'intervento edificatorio da parte di un terzo acquirente non è, di per sé, idonea a preservare il beneficiario originario dalla revoca: la valutazione riguarda l'attività effettivamente svolta dal soggetto che ha usufruito dell'agevolazione.
• Il contribuente non ha l'obbligo di denunciare gli eventi che possono determinare la decadenza dalle agevolazioni ai fini dell'avvio del termine decadenziale; il decorso del termine triennale non si computa dalla data di una eventuale denuncia.
• In caso di notifica di avviso di liquidazione per revoca di agevolazioni, verificare accuratamente le date di registrazione degli atti (acquisto, eventuali rivendite) e confrontarle con i termini decadenziali applicabili; se è intervenuta rivendita, controllare se la C.A. ha rispettato il termine triennale decorrente dalla rivendita.
• In sede di riesame (rinvio), la Commissione dovrà ricalcolare i termini decadenziali e riesaminare in concreto se e quando si è verificata la perdita del beneficio, avendo riguardo alle diverse date e al contenuto degli atti registrati.