Sentenza del 18/06/2024 n. 793 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di liquidazione relativo alla tassazione di una sentenza di trasferimento immobiliare (art. 2932 c.c.). Il ricorrente sosteneva che il trasferimento non si era realizzato perché la cancellazione delle ipoteche non era stata possibile (beni colpiti da pignoramento immobiliare per importo rilevante), per cui non erano dovute le imposte. L'Agenzia delle Entrate contestava che l'effetto traslativo era subordinato a una condizione meramente potestativa (facoltà dell'acquirente di estinguere le ipoteche entro i limiti del residuo prezzo) e, ai sensi dell'art. 27 TU registri, le condizioni meramente potestative sono considerate non apposte; in ogni caso sosteneva che l'atto doveva essere assoggettato all'imposta in misura fissa se ricorreva una condizione sospensiva.

La decisione

La Corte d'appello ha parzialmente riformato la sentenza di primo grado: ha ritenuto che la condizione prevista nella sentenza (purgazione delle ipoteche e pagamento del residuo prezzo, con facoltà dell'acquirente di intervenire solo entro i limiti del residuo prezzo) sia una condizione semplice e non meramente potestativa. Poiché la realizzazione della condizione dipende da fattori esterni e verificabili (ammontare sommatorie ipotecarie rispetto al residuo prezzo), la tassazione dell'atto è legittima in misura fissa. Spese compensate.

Norme richiamate

• Codice civile, art. 2932

  Rilevanza della sentenza che trasferisce la proprietà per trascrizione della domanda esecutiva; la sentenza costituisce titolo per il trasferimento ma può subordinare l'effetto a condizioni indicate.

• Testo Unico imposta di registro (art. 27)

  "Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell'imposta in misura fissa. Non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore."

  Se la condizione è meramente potestativa (dipende dalla sola volontà dell'acquirente/creditore) essa è considerata come non apposta ai fini fiscali; se invece è una condizione semplice che dipende da fattori esterni/oggettivi, l'atto è soggetto a registrazione in misura fissa.

• Artt. 34 TU registri (richiamati in motivazione)

  Richiamo normativo usato dall'Agenzia per sostenere la legittimità della pretesa impositiva; congiuntamente ad art. 27 definisce la tassazione degli atti condizionati.

Massime di principio

• Per stabilire la rilevanza fiscale di un trasferimento effettuato con sentenza subordinata a condizione, occorre verificare la natura della condizione: se è meramente potestativa (dipende dalla volontà esclusiva dell'acquirente/creditore) va considerata come non apposta ai fini dell'art. 27 e non si applica la disciplina della condizione sospensiva; se è una condizione semplice, dipendente da fattori esterni/oggettivi, l'atto può essere registrato con imposta in misura fissa.
• Analizzare il testo della sentenza per individuare chi ha l'obbligo principale della purgazione (venditore o acquirente) e se la facoltà dell'acquirente è limitata nei termini economici (es. entro il residuo prezzo): più la facoltà è vincolata a presupposti economici misurabili, meno è riconducibile a mera potestà.
• Verificare la cronologia delle trascrizioni/iscrizioni: iscrizioni ipotecarie o pignoramenti intervenuti dopo la trascrizione della domanda giudiziale possono non incidere sul regime previsto dalla sentenza; quelle preesistenti sono invece elementi concreti che caratterizzano la condizione.
• Se la realizzazione della condizione richiede verifiche tecniche o perizie (es. CTU per quantificare i pesi ipotecari), ciò è indice di aleatorietà oggettiva e non di potestatività, orientando verso l'applicazione della tassazione in misura fissa.
• In caso di dubbio, l'amministrazione può chiedere la tassazione in misura fissa; il contribuente deve dimostrare che l'effetto traslativo non si è verificato per cause estranee alla sua volontà e tali da escludere l'applicazione della disciplina della condizione sospensiva.