Cassazione Civile, Ordinanza n. 05657/2025 del 03/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto contrattuale relativo a un locale sito in un centro commerciale. La società conduttrice aveva chiesto la riqualificazione del rapporto come locazione commerciale soggetta alla disciplina sulle locazioni urbane, con conseguente diritto all'indennità di avviamento alla cessazione del rapporto. La società proprietaria sosteneva invece che si trattasse di affitto di ramo d'azienda, con esclusione dell'indennità. In primo grado era stata ritenuta illegittima l'escussione di una fideiussione bancaria per asserito inadempimento della conduttrice, mentre era stata rigettata la domanda di indennità di avviamento. In appello, però, la Corte territoriale aveva qualificato il rapporto come locazione commerciale con pertinenze e condannato la locatrice al pagamento dell'indennità di avviamento. Con il ricorso per cassazione la società proprietaria ha dedotto: 1) violazione degli artt. 2555, 2562, 1362, 1363 c.c. e degli artt. 4 e 9 del d.lgs. 114/1998, lamentando che la Corte d'appello non avrebbe considerato che l'inserimento dell'unità nel centro commerciale e la normativa di settore renderebbero la singola unità parte di un complesso organizzato, tale da integrare un affitto d'azienda; inoltre ha sostenuto che le clausole contrattuali avrebbero escluso qualsiasi pretesa per avviamento o buonuscita; 2) violazione degli artt. 1230, 1362, 1363, 2555, 2562 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, censurando la ritenuta irrilevanza della circostanza che il contratto applicabile fosse quello originario o quello del 2011, poiché nel tempo il centro commerciale e le realtà aziendali sarebbero mutate. La Corte di cassazione ha ritenuto il primo motivo inammissibile per mancato confronto con la motivazione impugnata e con il precedente richiamato dalla Corte territoriale, nonché per la sostanziale pretesa di un automatismo tra centro commerciale e affitto d'azienda; ha ritenuto la seconda censura priva di decisività e comunque non correlata alla ratio decidendi, perché la qualificazione del rapporto restava comunque incompatibile con l'affitto d'azienda, che richiede l'organizzazione preesistente al contratto e imputabile al locatore di tutti gli elementi necessari all'esercizio dell'impresa. È stato inoltre rilevato che l'avviamento commerciale non preesisteva ma derivava dall'attività avviata dalla conduttrice in franchising. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2555 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la nozione di azienda e la tesi dell'affitto di ramo d'azienda; la Corte rileva che il motivo non si confronta con la motivazione impugnata e con l'orientamento giurisprudenziale richiamato dalla sentenza d'appello.

• art. 2562 c.c.

  Invocato per la disciplina dell'affitto di azienda; la Corte ribadisce che l'affitto d'azienda presuppone un'organizzazione di elementi già predisposta dal concedente per l'esercizio dell'impresa.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato per l'interpretazione del contratto; la censura è giudicata apodittica e non adeguatamente sviluppata.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato insieme all'art. 1362 c.c. per sostenere una diversa lettura delle clausole contrattuali; la Corte ne rileva l'uso generico e non persuasivo.

• art. 4 d.lgs. n. 114/1998

  Invocato per affermare che le unità in centro commerciale sarebbero strutture organizzate idonee a far qualificare il rapporto come affitto d'azienda; la Corte esclude che la sola collocazione nel centro commerciale sia decisiva.

• art. 9 d.lgs. n. 114/1998

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno della tesi della natura aziendale del rapporto; la Corte non ne accoglie l'assunto.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Norma processuale posta a fondamento delle censure di violazione di legge, ma i motivi sono ritenuti privi di adeguato confronto con la motivazione della sentenza impugnata.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Richiamato per omesso esame di fatto decisivo; la Corte reputa la censura non decisiva e fuori dall'ambito del vizio denunciato.

• art. 360-bis, n. 1 c.p.c.

  Richiamato dalla Corte per evidenziare il mancato confronto con un precedente di legittimità rilevante e l'inidoneità della censura a superarlo.

• art. 34 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Applicato dalla Corte d'appello per riconoscere l'indennità di avviamento alla conduttrice, in quanto il rapporto è stato qualificato come locazione commerciale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale in Cassazione seguito per la trattazione del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Presupposto per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Norma che ha inserito il comma 1-quater dell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.

Massime di principio

• La qualificazione di un rapporto relativo a un locale inserito in un centro commerciale non può derivare in via automatica dalla sola collocazione dell'immobile nel complesso commerciale: occorre verificare se il concedente abbia effettivamente organizzato e messo a disposizione un complesso di beni e servizi idoneo a integrare un'azienda.
• L'affitto di azienda presuppone la preesistenza, in capo al concedente, di un'organizzazione di elementi materiali e immateriali già idonea all'esercizio dell'impresa; se l'avviamento e l'organizzazione imprenditoriale sono apportati dal conduttore, il rapporto tende a conservarsi nell'alveo della locazione commerciale.
• Nel giudizio di cassazione, la censura per violazione di legge deve confrontarsi in modo puntuale con la motivazione della sentenza impugnata e con gli eventuali precedenti di legittimità richiamati dal giudice di merito; la mera affermazione apodittica della violazione non è sufficiente.
• Il motivo che deduce omesso esame di un fatto deve essere decisivo e correttamente correlato alla ratio decidendi; se il fatto dedotto non incide sulla base argomentativa della decisione, il motivo è inidoneo.
• Le clausole contrattuali invocate per sostenere una rinuncia all'indennità di avviamento devono essere specificamente riportate e interpretate in modo coerente con il tema controverso; un richiamo generico o non mirato non è sufficiente a scardinare la qualificazione del rapporto operata dal giudice di merito.

Come è indicizzato