Sentenza n. 5876/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

La controversia riguarda il diniego, adottato da Roma Capitale, dell’istanza di condono presentata ai sensi dell’art. 32 della l. n. 326/2003 e della l. reg. Lazio n. 12/2004 per opere consistenti nella trasformazione in cantine di un’intercapedine posta tra il terreno e il solaio del secondo piano seminterrato, per una superficie di 58,18 mq. Il diniego era motivato dalla collocazione dell’immobile nella Riserva Naturale Regionale dell’Insugherata, ovvero nella relativa area contigua, soggetta ad analoga tutela paesaggistica. L’appellante ha dedotto: l’erroneità della sentenza per avere escluso un obbligo di confutazione analitica delle osservazioni presentate dopo il preavviso di rigetto; il difetto di istruttoria e l’erronea individuazione del regime vincolistico, sostenendo che l’immobile fosse esterno al perimetro della riserva; l’illegittima integrazione postuma della motivazione da parte del TAR e la violazione della corrispondenza tra chiesto e pronunciato; l’erronea qualificazione delle opere come nuova costruzione anziché come restauro e risanamento conservativo o intervento di modesto incremento volumetrico; l’erronea applicazione della disciplina del terzo condono agli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico; l’irrilevanza paesaggistica delle opere, in quanto interne, interrate e non percepibili dall’esterno; l’omessa considerazione della conformità urbanistica dell’intervento.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Quanto alle osservazioni presentate nel procedimento, ha affermato che l’amministrazione non è tenuta a una confutazione specifica e analitica di ogni deduzione del privato, essendo sufficiente che ne tenga conto sinteticamente e che la motivazione complessiva dell’atto sia logica e congrua. Ha escluso il difetto di istruttoria e l’integrazione postuma della motivazione: il TAR aveva accertato che l’immobile, pur non ricadendo direttamente nel perimetro della riserva, era compreso nell’area contigua istituita a sua protezione e sottoposta alla medesima disciplina paesaggistica, sicché l’approfondimento del giudice riguardava elementi già dedotti e costituiva una valutazione giuridica, non una sostituzione della motivazione amministrativa. Nel merito, il Collegio ha richiamato la disciplina restrittiva del terzo condono nelle aree vincolate. Sono condonabili soltanto gli abusi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003, purché non comportino aumento di cubatura o superficie, siano anteriori all’imposizione del vincolo, conformi alle prescrizioni urbanistiche e assistiti dal previo parere dell’autorità preposta alla tutela. Non sono invece condonabili gli abusi maggiori di cui ai numeri 1, 2 e 3, comprese le nuove costruzioni e le ristrutturazioni edilizie, anche se il vincolo è di inedificabilità relativa e l’intervento è urbanisticamente conforme. La trasformazione dello spazio tombato, prima inaccessibile, in locali utilizzabili come cantine comportava la creazione di nuovo volume e integrava quindi una nuova costruzione. Il divieto di incremento dei volumi opera per ogni nuova opera che crei volume, senza distinzione tra volume interrato e fuori terra o tra volume tecnico e altro volume. Le spese del grado sono state poste a carico dell’appellante e liquidate in euro 3.000, oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 32 l. 24 novembre 2003, n. 326

  Nel terzo condono, per gli abusi realizzati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, la sanatoria è limitata agli interventi minori indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 e non comprende gli abusi maggiori di cui ai numeri 1, 2 e 3, anche in presenza di vincoli di inedificabilità relativa e di conformità urbanistica.

• Allegato 1 al d.l. n. 269/2003, convertito dalla l. n. 326/2003

  Le tipologie 4, 5 e 6 individuano gli abusi minori condonabili alle condizioni previste dalla legge; le tipologie 1, 2 e 3, comprendenti nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie, non sono condonabili in area vincolata nel regime del terzo condono.

• art. 9 l. reg. Lazio 6 luglio 1998, n. 24

  L’area contigua alla Riserva Naturale dell’Insugherata è assoggettata alla medesima disciplina di tutela paesistica prevista per la riserva e rientra tra le aree naturali protette tutelate dall’art. 142, comma 1, lett. f), del d.lgs. n. 42/2004.

• art. 142, comma 1, lett. f), d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42

  Le aree naturali protette sono sottoposte a tutela paesaggistica.

• art. 10 l. reg. Lazio 7 ottobre 1997, n. 29

  L’area contigua è istituita a protezione della Riserva Naturale dell’Insugherata.

• art. 3, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001

  La qualificazione dell’intervento come restauro e risanamento conservativo non è stata ritenuta applicabile, poiché il recupero di uno spazio tombato e in precedenza inaccessibile comportava creazione di nuovo volume e integrava una nuova costruzione.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice deve pronunciarsi sulla domanda e sulle questioni rilevanti, senza che sia necessario esaminare separatamente argomenti ritenuti non decisivi e inidonei a modificare l’esito della controversia.

Massime di principio

• Nel procedimento amministrativo, l’amministrazione non è tenuta a confutare analiticamente ogni osservazione presentata dal privato dopo il preavviso di rigetto; è sufficiente una considerazione sintetica delle deduzioni, purché la motivazione complessiva del provvedimento sia logica, congrua e idonea a rendere comprensibili le ragioni del diniego.
• L’area contigua a una riserva naturale, quando la normativa regionale la assoggetta alla medesima disciplina di tutela paesaggistica della riserva, rientra tra le aree naturali protette tutelate dall’art. 142, comma 1, lett. f), del d.lgs. n. 42/2004, anche se esterna al perimetro della riserva in senso stretto.
• Nel regime del terzo condono, gli abusi edilizi realizzati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico sono sanabili esclusivamente se riconducibili alle tipologie minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003, purché ricorrano tutte le ulteriori condizioni previste dalla legge, tra cui l’assenza di aumento di cubatura e superficie, la conformità urbanistica, la preesistenza dell’opera al vincolo e il previo parere dell’autorità competente.
• Nel terzo condono, le opere riconducibili alle tipologie 1, 2 e 3 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003, comprese le nuove costruzioni e le ristrutturazioni edilizie, non sono sanabili in area vincolata neppure quando il vincolo comporti un’inedificabilità relativa e l’intervento sia conforme agli strumenti urbanistici.
• Il recupero e la trasformazione di uno spazio tombato, prima inaccessibile, in locali utilizzabili comporta creazione di nuovo volume e integra una nuova costruzione ai fini della disciplina del condono, indipendentemente dal carattere interrato dell’opera o dalla sua non percepibilità dall’esterno. Il divieto di incremento volumetrico comprende qualsiasi nuovo volume, senza distinzione tra volume tecnico e altro volume.

Come è indicizzato