Sentenza n. 981/2026 - Bari, Sezione 3

Esito

La controversia

La cooperativa ha chiesto la dichiarazione di nullità della convenzione del 13 maggio 2003, relativa alla cessione della proprietà di un lotto del comparto di edilizia residenziale pubblica, nonché, ove occorresse, della deliberazione consiliare di assegnazione del 27 febbraio 2001. Ha inoltre chiesto la condanna del Comune alla riacquisizione del lotto, alla restituzione di euro 22.694,44 versati per l'acquisto dell'area e per gli oneri di urbanizzazione e al risarcimento del danno, quantificato in euro 46.369,70, per le spese sostenute, in particolare, per le indagini archeologiche. I motivi dedotti erano: 1) nullità della convenzione, ai sensi dell'art. 1418, comma 1, c.c., per violazione di norme imperative in materia di edilizia residenziale pubblica, in quanto il lotto si sarebbe rivelato non edificabile; 2) nullità, ai sensi dell'art. 1418, comma 2, c.c., per illiceità o mancanza della causa e per impossibilità dell'oggetto ex art. 1346 c.c.; 3) in via subordinata, nullità della deliberazione di assegnazione ai sensi dell'art. 21-septies l. 241/1990, per mancanza o illiceità di elementi essenziali. Il lotto, edificabile al momento della stipula della convenzione, è stato successivamente interessato da un vincolo archeologico emerso a seguito delle indagini richieste dalla Soprintendenza. Il Comune ha sostenuto che tale circostanza fosse sopravvenuta, imprevedibile e non imputabile, dichiarandosi disponibile ad assegnare un lotto alternativo.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha qualificato l'edificabilità del lotto come presupposizione: una situazione obiettiva, non espressamente dedotta come condizione, ma implicitamente assunta dalle parti quale premessa dell'operazione negoziale, finalizzata alla costruzione di alloggi di edilizia residenziale pubblica. Il Collegio ha distinto tra mancanza originaria della situazione presupposta e suo venir meno successivo. Nel primo caso può configurarsi la nullità del contratto per mancanza della causa; nel secondo caso, come nella fattispecie, può venire in rilievo la risolubilità del contratto per fatto non imputabile alle parti o altro rimedio diverso dalla nullità. Poiché il lotto era edificabile al momento della convenzione del 2003 e l’inedificabilità è derivata soltanto dal successivo vincolo archeologico, non sussistevano né violazione originaria di norme imperative, né illiceità o mancanza della causa, né impossibilità originaria dell’oggetto. La domanda di nullità non poteva essere riqualificata d’ufficio come domanda di risoluzione, sia per la diversità dei rimedi, sia per il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, sia per la necessità di rispettare il contraddittorio. Le domande di ripetizione dell’indebito e di risarcimento, proposte come dipendenti e accessorie rispetto alla domanda di nullità, sono state respinte per la medesima ragione. Le spese sono state compensate per la peculiarità della vicenda e la limitata attività difensiva del Comune.

Norme richiamate

• art. 1418 c.c.

  La causa è illecita quando è contraria a norme imperative.

  La nullità per illiceità della causa o per violazione di norme imperative riguarda un difetto originario dell’assetto negoziale e deve essere valutata al momento della conclusione del contratto; non opera, di regola, per una sopravvenienza successiva.

• art. 1346 c.c.

  I requisiti di possibilità e liceità dell’oggetto devono sussistere al momento genetico del negozio; nel caso esaminato il lotto era edificabile e l’oggetto era possibile e lecito al momento della stipula.

• art. 21-septies l. 241/1990

  La nullità del provvedimento amministrativo non è configurabile per una situazione di inedificabilità sopravvenuta, quando l’atto di assegnazione era originariamente dotato degli elementi essenziali e conforme alla disciplina applicabile.

• art. 30 d.P.R. 380/2001

  Il riferimento al certificato di destinazione urbanistica nella convenzione confermava che, al momento della stipula, il lotto possedeva una destinazione compatibile con l’edificazione perseguita.

• art. 35 l. 865/1971

  La disciplina delle convenzioni per l’edilizia economica e popolare non risultava violata, poiché al momento della cessione il lotto era idoneo a perseguire la finalità edificatoria convenuta.

Massime di principio

• La nullità del contratto o della convenzione amministrativa per violazione di norme imperative, illiceità o mancanza della causa e impossibilità dell’oggetto deve essere valutata con riferimento al momento genetico del negozio; una sopravvenienza successiva, di regola, non incide sulla validità originaria.
• Quando l’edificabilità di un’area costituisce la premessa obiettiva, implicita e determinante dell’operazione negoziale, essa integra una presupposizione, anche se non è stata espressamente prevista come condizione risolutiva.
• Se la situazione presupposta mancava già al momento della conclusione del contratto, può configurarsi nullità per mancanza della causa; se viene meno successivamente nella fase esecutiva, viene invece in rilievo un rimedio caducatorio o riequilibrativo diverso dalla nullità, quale la risoluzione per sopravvenienza non imputabile, ove ne ricorrano i presupposti.
• Il giudice amministrativo non può riqualificare d’ufficio una domanda di nullità in domanda di risoluzione quando i rimedi hanno presupposti ed effetti diversi e la riqualificazione violerebbe il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato o il contraddittorio.
• Le domande restitutorie e risarcitorie proposte come conseguenza della domanda principale di nullità seguono la sorte di quest’ultima quando la loro fondatezza è dedotta esclusivamente in dipendenza dell’invalidità negoziale.

Come è indicizzato