Cassazione Civile, Sentenza n. 23655/2025 del 21/08/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'appello di Salerno che aveva confermato la cessazione del contratto di locazione al 30/06/2015. Questione principale: validita' del termine annuale apposto al contratto di locazione del 7/7/2014 a fronte della durata minima di sei anni prevista dall'art.27 legge n.392/1978; la corte territoriale aveva ritenuto il contratto riconducibile alla figura della 'locazione non abitativa transitoria' (art.27, comma 5), sottraendolo alla sanzione di nullita' prevista dall'art.79 e alla sostituzione con la durata legale. Ulteriori questioni accessorie: dedotta simulazione del contratto di comodato e dei precedenti contratti del 2013, e domanda riconvenzionale della ricorrente per il rimborso di spese di manutenzione/lavori straordinari.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso ritenendo che la Corte d'appello avesse errato nel qualificare la locazione come 'transitoria' fondandosi sulle ragioni soggettive della locatrice (limitata disponibilita' dell'immobile). La Cassazione ha chiarito che la deroga alla durata minima prevista dall'art.27 per le locazioni non abitative transitorie va valutata con riguardo alla natura oggettiva e intrinseca dell'attivita' esercitata nell'immobile, e richiede l'espressa enunciazione e la prova delle ragioni oggettive di transitorieta'. Conseguentemente la sentenza impugnata e' cassata in relazione a questo motivo e la causa e' rinviata ad altra sezione della Corte d'appello di Salerno, in diversa composizione, per il riesame conforme ai principi indicati. Sono dichiarati assorbiti il secondo e il terzo motivo, rinunciato il quarto e inammissibile il quinto; le spese del giudizio di legittimita' saranno regolate dal giudice di rinvio.

Norme richiamate

• Legge n.392/1978, art.27

  La Corte sostiene che l'eccezione di 'locazione non abitativa transitoria' (comma 5) si applica solo se la transitorieta' attiene alla natura oggettiva e intrinseca dell'attivita' svolta nell'immobile; non e' sufficiente la mera ragione soggettiva del locatore.

• Legge n.392/1978, art.79

  Articolo richiamato quale sanzione (nullita') per la pattuizione di durata inferiore a quella legale; la Corte precisa che la nullita' opera salvo che ricorra l'eccezione della locazione transitoria comprovata oggettivamente.

• Legge n.392/1978, art.35

  Richiamato per l'esclusione, nelle locazioni transitorie, di alcune tutele connesse all'avviamento e alla prelazione; conferma il carattere speciale della disciplina delle locazioni transitorie.

• Codice civile, art.1339

  Invocato come norma generale utile a giustificare la sostituzione/integrazione di clausole invalide con la previsione di legge, nell'ambito della regolazione delle durate contrattuali.

• Codice civile, art.1419, comma 2

  Richiamato quale principio generale sulla nullita' parziale e sugli effetti sostitutivi di norme di legge rispetto a clausole invalide.

• Codice civile, artt.1576 e 1578

  Norme sulla ripartizione delle spese e delle riparazioni fra locatore e conduttore; la Corte ha ritenuto che le parti possano derogare alle disposizioni di carattere dispositivo mediante pattuizioni contrattuali chiare.

• Codice civile, art.1621

  Richiamato dalla ricorrente in ordine alla rimborsabilita' di lavori straordinari su impianti/macchinari; la Corte di legittimita' ha ritenuto la questione non dedotta correttamente in sede di merito e quindi inammissibile in cassazione.

• Codice civile, artt.1362 e 1363

  Norme in tema di interpretazione del contratto e della manifestazione di volonta'; invocate dalla ricorrente ma le relative censure sono state assorbite o non ritenute decisivi dopo l'accoglimento del primo motivo.

• Codice di procedura civile, art.360

  Norma che disciplina i motivi di ricorso per cassazione; la Corte ha valutato i motivi ai sensi degli specifici numeri di cui all'art.360 (vizi di diritto, vizio motivazionale, inammissibilita').

• Codice di procedura civile, art.336

  Richiamato per il principio secondo cui le statuizioni accessorie, dipendenti dalla decisione sulla domanda principale, sono conseguenzialmente caducate se la decisione principale e' cassata.

• Codice di procedura civile, art.385, comma 3

  Richiamato in relazione alla regolazione delle spese del giudizio di legittimita' che saranno determinate dal giudice di rinvio.

Massime di principio

• Perche' un contratto di locazione non abitativa sia riconosciuto 'transitorio' ai sensi dell'art.27, comma 5, legge n.392/1978, non basta l'autodichiarazione delle parti o ragioni soggettive del locatore: occorre che l'attivita' esercitata nell'immobile presenti oggettive caratteristiche di temporaneita' comprovabili in giudizio.
• Se la transitorieta' non e' effettivamente oggettiva e verificabile, la clausola che fissa un termine inferiore alla durata minima legale e' soggetta a nullita' e puo' essere sostituita dalla durata prevista dalla legge (meccanismo di sostituzione/eterointegrazione).
• Le parti possono validamente derogare a regole dispositive (per es. ripartizione delle spese di manutenzione) mediante clausole contrattuali chiare e specifiche; tali pattuizioni devono pero' essere interpretate concretamente e sono sindacabili in sede di merito.
• In sede di cassazione e' necessario che le questioni siano state adeguatamente dedotte e trattate nei precedenti gradi di giudizio: nuove questioni materiali introdotte solo in cassazione sono, di regola, inammissibili.
• Quando una pronuncia di merito viene cassata rispetto alla domanda principale, tutte le statuizioni accessorie strettamente dipendenti da quella decisione possono risultare assorbite e devono essere riesaminate dal giudice di rinvio dopo la nuova decisione sulla questione principale.