Cassazione Civile, Sentenza n. 23592/2025 del 20/08/2025

Esito

La controversia

Il ricorso riguarda un contratto preliminare di compravendita immobiliare per un immobile ad Ardea. Baldassarre versò un acconto di €12.000 e, non potendo stipulare il definitivo per la presenza di una pratica di sanatoria edilizia non definita e per l'assenza di documentazione (pagamento diritti di segreteria, nulla osta paesistico, affrancazione da usi civici), recedette dal preliminare. Il Tribunale di Roma aveva riconosciuto la legittimità del recesso e condannato Besi alla sola restituzione dell'acconto; la Corte di Appello di Roma riformò in parte la decisione, accogliendo il gravame incidentale del Baldassarre e qualificando la somma versata come caparra confirmatoria e acconto prezzo, con condanna del Besi al pagamento della maggior somma di €24.000 oltre spese del secondo grado. Besi impugnava in Cassazione sostenendo, tra l'altro, che l'immobile essendo edificato prima del 1967 poteva essere commerciato anche senza sanatoria, di aver adempiuto o essersi attivato, e contestando l'interpretazione contrattuale e la qualificazione della somma versata.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Besi, confermando la decisione della Corte di Appello. I giudici di legittimità hanno ritenuto fondate le valutazioni di merito secondo cui il promittente venditore (Besi) non aveva dimostrato di essersi diligentemente attivato per ottenere la definizione della pratica di sanatoria, il pagamento dei diritti richiesti, l'affrancazione dagli usi civici e il nulla osta paesistico, nonché di aver assicurato le condizioni per l'agibilità/abitabilità. La Corte ha anche condiviso la qualificazione della somma di €12.000 come caparra confirmatoria e acconto prezzo con la conseguente condanna al pagamento della maggior somma pari al doppio della caparra e confermato la statuizione sulle spese; ha rigettato i motivi di cassazione ritenuti infondati o inammissibili e richiamato il limite del sindacato di legittimità sulle valutazioni di fatto compiute dal giudice del merito.

Norme richiamate

• Legge n. 47 del 1985, art. 40 (condono edilizio)

  La Corte ha ritenuto che l'essere l'immobile edificato prima del 1967 non consente automaticamente la rogabilità se la pratica di sanatoria è pendente e mancanti i documenti richiesti; il venditore doveva dimostrare di essersi attivato per ottenere la definizione della pratica.

• Codice civile, art. 1176

  L'obbligo di diligenza del promittente venditore si estende all'attivazione per ottenere autorizzazioni, affrancazione da usi civici e documenti necessari per la libertà del bene; il venditore doveva provare di aver operato con la diligenza richiesta.

• Codice civile, art. 1385

  La somma versata contestualmente al preliminare, indicata come caparra confirmatoria e acconto prezzo, svolge funzione alternativa: in caso di adempimento è imputata a corrispettivo, in caso di inadempimento costituisce liquidazione anticipata del danno.

• Codice civile, artt. 1362-1367 (interpretazione del contratto)

  L'interpretazione delle clausole e la valutazione della comune volontà sono accertamenti di fatto rimessi al giudice di merito; la Corte di cassazione verifica solo vizi di motivazione o violazioni di canoni ermeneutici specifici.

• Codice di procedura civile, art. 360 (motivi di cassazione), primo comma, n. 3

  I motivi di doglianza devono evidenziare errori di diritto o di motivazione; molte censure di Besi sono state considerate mera richiesta di riconsiderazione del fatto, non consentita in sede di legittimità.

• Codice di procedura civile, art. 112

  Non sussiste vizio procedurale per mancata tempestiva deduzione dell'assenza del certificato di agibilità perché la questione era intrinsecamente oggetto della domanda di primo grado e rientra negli obblighi del venditore.

• Normativa su usi civici e richiamo a legge n. 168/2017, art. 3 comma 3 e sentenza Corte Costituzionale n. 119/2023

  La persistenza del vincolo di uso civico incide sulla libertà del bene e la sua commercializzabilità fino all'affrancazione; il venditore doveva dimostrare di avere richiesto/ottenuto l'affrancazione.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 comma 1-quater

  La Corte ha richiamato la norma nei termini procedurali per rilevare l'eventuale obbligo di versamento di un ulteriore contributo unificato per l'impugnazione, ove dovuto.

• Codice civile, art. 1454

  Rilevato che la valutazione del mancato adempimento riguarda l'adempimento delle obbligazioni contrattuali complessive; la Corte di merito ha ritenuto prevalente l'inadempimento del venditore.

• Codice civile, artt. 1346 e 1418

  La censura sulla nullità del preliminare per carenza documentale è stata ritenuta inammissibile o in ogni caso questione di fatto mai posta in primo grado; la Cassazione non procede ad accertamenti di fatto nuovi.

Massime di principio

• Il promittente venditore che si impegna a consegnare il bene libero da oneri ha l'onere di dimostrare di essersi attivato diligentemente per ottenere sanatorie, affrancazioni e nulla osta necessari entro la data del rogito o entro i termini della diffida; la semplice circostanza che l'immobile sia stato edificato prima del 1967 non esonera da tale impegno se mancano i documenti richiesti.
• La mancata prova da parte del venditore di aver compiuto gli atti necessari per rimuovere vincoli o ottenere autorizzazioni legittima il recesso del promissario acquirente e può dare luogo alla perdita della caparra da parte del venditore o alla condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria se previsto.
• La qualificazione contrattuale di una somma versata come caparra confirmatoria e acconto prezzo è valida e comporta una doppia funzione alternativa: anticipazione del prezzo in caso di adempimento o liquidazione anticipata del danno in caso di inadempimento.
• La scelta o l'individuazione di un istituto di credito da parte del venditore non sostituisce né esonera l'obbligo del promissario acquirente di procurarsi il finanziamento né modifica gli obblighi di diligenza del venditore riguardo alla libertà del bene; l'eventuale offerta di finanziamento non rende automaticamente rogabile un immobile gravato da vincoli.
• Quando sussiste un diritto di uso civico sul fondo, il regime di inalienabilità/indisponibilità permane fino all'affrancazione; venditori che contraggono obblighi specifici sull'affrancazione devono provare di essersi attivati per ottenerla.
• In sede di Cassazione non è possibile rimettere in discussione le valutazioni di fatto e di prova del giudice di merito, salvo vizio di motivazione o errore di diritto chiaramente individuabile; le doglianze devono essere specifiche e non consistere nella mera proposta di una diversa lettura dei fatti.
• Se le parti nel preliminare indicano espressamente la funzione della somma versata, il giudice valuterà la volontà negoziale complessiva e la clausola resa non può essere disattesa senza prova di errore ermeneutico grave.